§ 213 Abs. 3 PBG ist eine Verwirkungsfrist… - ist keine Verwirkungsfrist… - ist eine Verwirkungsfrist...

Rechtsprechung und Inkonsistenz...

Das Verwaltungsgericht führt in VB.2020.0043 aus, es erachte “… die Frist von § 213 Abs. 3 PBG aufgrund der Entstehungsgeschichte und der systematischen Einordnung der Bestimmung als Verwirkungsfrist” (Erwägungen Ziff. 3.3). Schon nur eine Verlängerung gegen den Willen des Grundeigentümers (Provokanten) sei daher nur unter einer Ausnahmesituation möglich.

Dasselbe Verwaltungsgericht erklärt aber die Zwei-Jahresfrist des § 213 Abs. 3 PBG andernorts eben gerade nicht zur Verwirkungsfrist: Denn es lässt die Verwirkung resp. deren Folge als “das Erlöschen des staatlichen Anspruches auf Unterschutzstellung des Objekts” nach zwei Jahren eben gerade nicht eintreten:

Sondern hält den staatlichen Anspruch latent aufrecht, indem es die kantonalzürcherichen NHS-Verbände - als quasi “Aufsichtsbehörde” für berechtigt erklärt, solche “verwirkte” staatliche Ansprüche wiederaufleben zu lassen: Nämlich mit einer Anfechtung dieser zu publizierenden “Verwirkung” des konkreten Unterschutzstellungsanspruches des Staates (vgl. BRGE IV Nr. 0103/2015 vom 9. Juli 2015 und VB.2008.00541, E. 3.3.2).

Vgl. auch zur diesbezüglichen Beschränkung der Legitimation zur kantonalen Verbandsbeschwerde und deren Bundesrechts-Konformität neu in BGr 1C_125/2019 vom 20. Februar 2020, Erw.ägungen 7.1-7.5.

BEZ 4/2020 Nr. 32 VB.2020.00043

Umsetzung des Mehrwertausgleiches nach Art. 5 Abs. 1 ff. RPG - und der Minderwertausgleich?

“Während das Rechtsgleichheitsgebot bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschwächte Bedeutung hat, …, ist dies bei Art. 5 RPG nicht der Fall. Dem Rechtsgleichheitsgebot kommt bei der Umsetzung dieser Bestimmung ein eigenständiger, … Gehalt zu. Der Mehrwertausgleich als raumplanungsrechtliches Instrument stützt sich sogar direkt auf Gleichheitsüberlegungen, indem er für eine gewisse Symmetrie bei der Behandlung erheblicher planerischer Vor- und Nachteile sorgt (BGE 143 II 568 E. 4.4 S. 572; 142 I 177 E. 4.3.1 S. 186), …

Vgl. auch Bundesgericht in 1C_245/2019 v. 19.11.2020, Z. 4.6 Abs. 1:

“Während das Rechtsgleichheitsgebot bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschwächte Bedeutung hat und es genügt, dass sich diese auf sachliche, vertretbare Gründe stützen können und dementsprechend nicht willkürlich sind (vgl. BGE 142 I 162 E. 3.7.2 S. 170 mit Hinweisen), ist dies bei Art. 5 RPG nicht der Fall. Dem Rechtsgleichheitsgebot kommt bei der Umsetzung dieser Bestimmung ein eigenständiger, über das Willkürverbot hinausreichender Gehalt zu. Der Mehrwertausgleich als raumplanungsrechtliches Instrument stützt sich sogar direkt auf Gleichheitsüberlegungen, indem er für eine gewisse Symmetrie bei der Behandlung erheblicher planerischer Vor- und Nachteile sorgt (BGE 143 II 568 E. 4.4 S. 572; 142 I 177 E. 4.3.1 S. 186; je mit Hinweisen).

Die Mehrwertabgabe ist daher eine Kausalabgabe von besonderer Form, da sie eben nicht einer entsprechenden Gegenleistung gegenübersteht, sondern (lediglich) im Rahmen eines Gerechtigkeitsausgleichs geschuldet wird.

Das Bundesgericht ist hinsichtlich diesem Aspekt sehr deutlich …; - Schafft dies eine künftige - vice versa folgerichtige…? - Praxisänderung hinsichtlich eines Minderwertausgleichs resp. einer Verschiiebung der Grenzsetzung für einen entschädigungspflichtigen Eigentumseingriff? Oder sind - vice versa - Eingriffe unterhalb einer “materiellen Enteignung“ eben - vor diesem Hintergrund - damit nicht doch entschädigungspflichtig? Art. 5 Abs. 2 RPG stünde einer teilweisen Abgeltung von planungsrechtlich verursachten Minderwerten unterhalb einer materiellen Enteignung jedenfalls nicht entgegen: Er schreibt nur vor, dass Minderwerte ab der Grenze materieller Enteignung “voll” entschädigt werden müssen …

Man darf weiterhin gespannt sein, wie sich die künftige Legiferierung unter Art. 5 RPG auf der Mehrwertabschöpfungsseite auf eine - wie das Bundesgericht ausdrücklich e contrario zubilligt - in gewissem Masse “symmetrisch” dazu zu verhaltende Minderwerts-Entschädigungsfrage auswirkt.

Vgl. dazu BGE 1C_245/2019 vom 19. November 2020

(Zweite erfolgreiche, direkte Autonomiebeschwerde der Gemeinde Münchensten gegen Kt. BL)

BZO 2016 Stadt Zürich zum Zweiten: Gemeinderat hat sich auch mit der Quartiererhaltungszone "den Schutzanliegen des ISOS in sachlich nicht vertretbarer Weise widersetzt"...

Damit hat das Verwaltungsgericht in einem weiteren Fall die rechtsverketzende Missachtung des ISOS bei der Zonierung durch den Gemeinderat Zürich festgestellt:

Und zwar ebenfalls unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichtes.

Schon mit VB.2018.00540 hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass eine Wohnzone W4 in Missachtung der ISOS-Beurteilung festgesetzt worden sei - hat und diese aufgehoben.

Das Gericht registriert im neuen, ebenfalls ausführlich und konsistent begründeten Entscheid betreffend einer Quartiererhaltungszone, dass der Gemeinderat Zürich die konkreten Schutzziele des ISOS im vorliegend strittigen Quartier nur lückenhaft beachtet habe. - und zwar auch angesichts des dort herrschenden konkreten Inventar-Beatandes.

Auch dem Interesse an einer “Verdichtung” komme dort gegenüber den den Schutzzielen des ISOS kein hohes Gewicht zu, da die im regionalen Richtplan vorgegebenen Verdichtungsziele mit der vorbestehenden Regelung grundsätzlich bereits erreicht seien.

Der Gemeinderat Zürich habe sich damit (Festsetzung der Quartiererhaltungszone) den Schutzanliegen des ISOS in sachlich nicht vertretbarer Weise widersetzt.

Auch dieser Entscheid VB.2018.00500 vom 14.5.2020 (BEZ Nr. 3 Oktober 2020; vom Baurekursgericht nicht im INternet publiziert) ist - wie der obgenannte 2. Fall - von der Stadt Zürich ans Bundesgericht weitergezogen worden; die Verfahren sind dort noch pendent.

5G Mobilfunk: Verwaltungsgericht hebt am 15.1.2021 einen umfassenden 5G-Antennen-Entscheid des Baurekursgerichtes auf

2 Antennen mit kumulierter Sendeleistung in der höchstbelasteten Senderichtung von 2'250 – 2'400 WERP in einer Zentrumszone (Z4 und Z5):

Bei der Berechnung der resultierenden Feldstärken ist bei 5G-Antennen wie bei konventionellen Antennen der maximale Gesprächs- und Datenverkehr massgebend; die Variabilität der adaptiven Antennen bleibt dabei unberücksichtigt: Dementsprechend werden die Maximalwerte überprüft, d.h. solche Werte, die im Betrieb nicht überschritten werden dürfen.

Die Adaptivität der Anlage schliesst aber nicht aus, dass einzelne Beams in die Nahumgebung unterhalb der Anlage unter Umständen eine höhere Strahlenbelastung als jene bei einer statischen Antenne bewirken, weil sie direkt dorthin senden. Bis zu welchen Sendewinkeln die adaptiven Antennen eine dynamischeSenderichtung aufweisen und wie sich das auf die gesamte Strahlenbelastung auswirkt, geht aus den Ausführungen des BAFU nicht klar hervor.

Zur Gewährleistung der Einhaltung der Grenzwerte bei der rechnerischen Prognose muss dies jedenfalls zur Folge haben, dass dem Standortdatenblatt einstweilen eine Betrachtungsweise zugrunde zu legen ist, welche die strahlungstechnischen Eigenschaften der adaptiven Antennen gerade in vertikaler Hinsicht adäquat umhüllend abdeckt (E. 4.4).

Auch bei adaptiven Antennenanlagen muss die Strahlung nach dem maximalen Gesprächs- und Datenverkehr bei maximaler Sendeleistung und basierend auf Antennendiagrammen berechnet werden: Im Falle solcher spez. Sendeanlagen setzt dies aber voraus, dass insbesondere auch die vertikale Antennenneigung mitberücksichtigt wird (Worst-Case-Szenario). Vorliegend basieren sämtliche Antennendiagramme offenbar auf einem Neigungswinkel von 0°. Dies widerspricht aber der in den Standortdatenblättern verzeichneten Neigbarkeit. Somit bliebt unklar, ob die Beurteilung tatsächlich nach dem Worst-Case-Szenario erfolgt ist (E. 4.7)

VB.2020.00544 hebt BRGE IV 0109/10//2020 auf und weist zurück.

Mediterrane Nächte: Verspätet - und zudem an die falsche Instanz rekurriert!

Bereits die Stadtrats-Verfügung (nicht erst der erwirkte Beschluss) hätte angefochten werden sollen:

Das Rechtsmittel! wurde verspätet genutzt…

 Nicht nur dies:

Das Baurekursgericht begründet - aufgrund der Praxis nachvollziehbar -, dass gar kein baubewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegt. Es war zur Behandlung des Rekurses daher schlicht nicht zuständig:

Der Stadtratsbeschluss nannte richtig als Rechtsmittelinstanz die Volkswirtschaftsdirektion (Gastgewerberecht) und das Statthalteramt des Bezirks Zürich…

Was sich (und den Quartieren) die Rekurrenten (anwaltlich vertreten…) von einer sogar noch erfolgten Anfechtung dieses Entscheides an das Verwaltungsgericht versprechen, bleibt im Dunkeln …

 BRGE I Nr.0078/2020

ISOS-Qualifizierungen müssen bei Zonierung materiell beachtet werden (Verwaltungsgericht Zürich VB.2018.00540): Der Gemeinderat Zürich gelangt hiergegen an das Bundesgeticht

Das Verwaltungsgericht hat in einem aktuellen Entscheid vom 9.1.2020 die Beschwerde von Grundeigentümern gutgeheissen:

 Sie hatten die Festsetzung einer Wohnzone W4 statt W3 für ihr Grundstück und für diejenigen der Nachbarschaft angefochten mit der Rüge, gemäss der zu berücksichtigenden ISOS-Festlegung für das Geviert («STRUKTUR» mit Erhaltungsziel A: SUBSTANZ) hätte die Stadt Zürich die Festsetzung einer Kernzone materiell erwägen und dabei die Inhalte der Grundlagen des ISOS berücksichtigen müssen. Nachdem das Baurekursgericht den  Rekurs abgewiesen hatte, führten sie Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Die Stadt, vertreten durch  den Stadtrat, versuchte vergeblich und mit untauglichen Mitteln darzulegen, die Stadt habe die konkrete ISOS-Festlegung dort beachtet. Im Ergebnis erwies sich die Festlegung auch als Verstoss gegen die Anweisung im kantonalen Richtplan…

 Zudem:

Das Verwaltungsgericht widerlegt auch die zusätzliche Argumentation des Stadtrats, das “Inventar und die Unterschutzstellungen würden die ISOS-Festlegung schon hinreichend berücksichtigen”; - das Gericht bestätigte auch diesbezüglich die Beschwerdeführenden:  Primär sind jedenfalls (auch) planungsrechtliche Festlegungen materiell zu erwägen, was die Stadt Zürich aber unterlassen hat. 

Die Beschwerde wurde gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichtes und die konkrete Zonierung aufgehoben: Die Stadt Zürich muss nun die Zonierung des betroffenen Bereich mit der konkreten ISOS Baugruppe erst einmal bundesrechtskonform nachholen.

Die Stadt Zürich kann den Entscheid nur noch eingeschränkt an das Bundesgericht weiterziehen.

Pikant:  Der Stadtrat hat bereits begonnen, in dieser schützenswerten ISOS-Baugruppe mittels der Inventar-Entlassungs-Sense verchiedene Schutzobjekte dort zu eliminieren…

Artikel in der NZZ:

Der Entscheid ist noch nicht rechtskräftig / wird beim Bundesgercht angefochten: Er ist aber im Internet bereits aufgeschaltet (VB.2018.00540 vom 9. Januar 2020)

Temporäre Zürisee-Seilbahn Fehlen der "demokratischen Legitimation" des regionalen Richtplan-Eintrages : Folgen?

Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 13.12.2019 fusst auf einem zweiten - selbständigen - Entscheidungsgrund: Das Gericht leitet diesen auch aus einer von ihm von den RPG-Grundsätzen (…) gefolgerten “besonderen Bedeutung” des Zürichsees her, welche für die temporäre Seilbahn zusätzliche eine “strikte Bedarfsprüfung” - erfordere; den Richtplaneintrag unterstellte das Baurekursgericht damit den Anforderungen nach Art. 24 RPG…

Abgesehen von Fragen auch bezügich dieser Herleitung:

Der Entscheid bedeutete, dass für sämtliche Verkehrsanlagen, ob provisorisch oder definitiv, ob von regionaler oder kantonaler Bedeutung, zunächst ein vom Kantonsrat als Legislative abgesegneter Eintrag im kantonalen Verkehrsplan vorhanden sein muss:

Jede entsprechende, von § 24 PBG dort ebenso aufgelistete Anlage - also auch “für den Güterumschlag”, sowie für jedes andere “öffentliche Transportmittel” (auch Skilifte) und dergleichen, bedarf damit vorab einer “demokratischen Legitimierung” in Form eines Eintrages im kantonalen Richtplan: Und dies kann nur über einen Kantonrats-Beschluss realisiert werden.

Die Konsequenzen aus diesem Entscheid sind noch nicht absehbar; jedenfalls werden die Kompetenzen der exekutiven Planungsträger - nicht nur den kantonalen, sondern auch den den kommunalen - für entsprechende Sachgeschäfte als sehr weitgehend eingeschränkt beurteilt.

Der Entscheid der 1. Abteilung des Baurekursgerichts vom 13.Dezember 2019 ist noch nicht rechtskräftig.

BRG I Nr.0172-5/2019

Kostenmiete-Verpflichtung und Eigentumseingriff: Stadt-Berner Norm Art. 16b BauO ist noch verträglich mit der Eigentumsgarantie

Art. 16b BauO Stadt Bern neu lautet:

“Art. 16b Preisgünstiger Wohnungsbau und gemeinnützige Wohnbauträger

Bei Um- und Neueinzonungen wird sichergestellt, gegebenenfalls mittels einer Überbauungsordnung, dass in den Wohnzonen (Wohnzone W, gemischte Wohnzone WG, Kernzone K) mindestens ein Drittel der Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne der eidgenössischen Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV; SR 842.1) erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder der Boden durch Verkauf oder im selbständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Art. 37 der Wohnraumförderungsverordnung abgegeben wird, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.”

Die Bestimmung wurde im Rahmen der abstrakten Normenkontrolle vom Bundesgericht überprüft auf die Schwere des damit verbundenen Eigentumsengriffs.

Das Bundesgericht resumiert kurzerhand:

“Art. 16b Abs. 1 BO muss so verstanden bzw. kann jedenfalls so ausgelegt und umgesetzt werden, dass von ihm ausschliesslich Grundstücke betroffen sind, für welche die Möglichkeit der Wohnnutzung neu geschaffen oder für welche die für die Wohnnutzung zulässige Fläche vergrössert wird, was die Intensität des Eingriffs in die Rechte der betroffenen Grundeigentümer stark relativiert.

Weiter zu beachten ist, dass die Verpflichtung, Wohnungen preisgünstig zu vermieten bzw. Boden zu diesem Zweck abzugeben, nur für einen beschränkten Teil der neu der Wohnnutzung zugeführten Fläche gilt, während die betroffenen Grundeigentümer auf dem restlichen Teil der neu der Wohnnutzung zugeführten Fläche teurere Wohnungen errichten können.

In diesem Sinn wirkt der mit Art. 16b Abs. 1 BO verbundene Eingriff in die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit grundsätzlich nicht schwer. Zudem ermöglicht die Ausnahmebestimmung von Art. 16b Abs. 2 BO der zuständigen Behörde, im Einzelfall von Art. 16b Abs. 1 BO abzuweichen, wenn dies mit Blick auf das Verhältnismässigkeitsprinzip geboten erscheint.”

Die mit Art. 16b BauO neu statuierte Verpflichtung sei daher auch als unbefristete Belastung jedenfalls dann zumutbar, wenn nicht mehr als ein Drittel der “neu der Wohnnutzung zugewiesenen” Fläche für den preisgünstigen Wohnungsbau reserviert werde.

Man kann auf die nächsten ähnlichen gesetzlichen Neuerungs-Versuche in den Städten - vorab der Stadt Zürich - gespannt sein.

Bundesgericht 1C_441/2018 Urteil vom 14. November 2019

Aufhebung einer Unterschutzstellung (Denkmalschutz)

Eine wesentliche Veränderung der Interessenlage kann bewirken, dass eine Unterschutzstellung nicht mehr dem Gesetz entspricht:

Und zwar auch bereits eine wesentliche Veränderung der Interessenlage in Bezug auf den Grundeigentümer kann bewirken, dass eine Unterschutzstellung in Wiedererwägung gezogen werden kann (muss), da eine Unterschutzstellung nicht bloss ein schutzfähiges Objekt voraussetzt, sondern eben auch aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden Interessen gerechtfertigt sein muss.

Damit wird indes noch nichts darüber gesagt, ob eine festgestellte ‘wesentliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich der (auch privaten) Interessenlage’ auch dazu führt, dass die erfolgte Unterschutzstellung nicht mehr dem Gesetz entspricht.

Es ist eine umfassende Interessenabwägung erforderlich (Schutzgrad, Veränderung, Beeinträchtigungen, Gewichtung der konkreten Interessenlagen).

(vgl. BGE 119 Ia 305; VB.2010.00707; aktuell BRGE II Nrn. 0087-0096/2019, noch nicht rechtskräftig)

Pergolen sind grundsätzlich an das Drittel von Dachaufbauten anzurechnen (§ 292 PBG) .

Dachaufbauten sind Bauteile, welche die Dachfläche nach aussen durchstossen und somit oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten. Gemäss § 292 PBG dürfen Dachaufbauten, wenn in der Bau- und Zonenordnung nichts Anderes festgelegt ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffen-
den Fassadenlänge sein, soweit sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen (Iit. a) oder bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (Iit. b). Davon ausgenommen sind Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten; diese sind nicht an den maximal zulässigen Drittel der Fassadenlänge
anrechenbar. Die Bestimmung von § 292 PBG ist bauästhetisch motiviert und will das Entstehen überdimensionierter Dachaufbauten verhindern.

Die Frage, ob ein Gebäudeteil eine Dachaufbaute im Sinne dieser Bestimmung darstellt, ist deshalb nach optischen Kriterien zu beantworten.

Pergolen sind grundsätzlich an das Drittel von Dachaufbauten anzurechnen. Dies gilt jedenfalls für solche, die zu einer optischen Aufblähung des Gebäudekörpers führen. Von der Qualifikation als Dachaufbaute auszunehmen sind filigrane Konstruktionen, die nicht als Teil des Gebäudekubus wahrgenommen werden bzw. die die Masse desselben optisch gar nicht vergrössern. Von der Drittelsregel ausgenommen sind technisch bedingte Dachaufbauten, und auch diese nur, soweit es sich um kleinere handelt. Als solche gelten etwa Trägerkonstruktionen von Beschattungseinrichtungen.

BRGE III Nr. 0009/2019 vom 23. Januar 2019

Sind bei einem Quartierplan (Sondernutzungsplanung) mit/im ISOS-/BLN-Bereich Bundesaufgaben berührt (hier Gewässerschutz), ist ein ENHK-Gutachten obligatorisch.

Der fragliche Quartierplan sollte die Erstellung eines Untergeschosses (geringfügig) unterhalb des Grundwasserspiegels zulassen, weshalb eine bundesrechtliche Ausnahmebewilligung erforderlich war: Es lag damit eine Bundesaufgabe vor.

Da von einer erheblichen Beeinträchtigung des ISOS-geschützten Ortsbilds der Stadt Schaffhausen ausgegangen werden musste, wäre folglich eine obligatorische und nicht die von der Vorinstanz veranlasste fakultative Begutachtung der ENHK zwingend gewesen. Deren detaillierte Einschätzung stellte eine schwere Beeinträchtigung der ISOS-Schutzziele fest. Da auch keine gleich- oder höherrangigen Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstanden war der mit dem Quartierplan verbundene Eingriff bundesrechtswidrig:

Der Entscheid des Obergerichtes Schaffhausen wurde aufgehoben und die Sache zur Verbesserung an den Stadtrat Schaffhausen zurückgewiesen, der über das dafür passende weitere Vorgehen zu entscheiden haben wird.

Bundesgericht, I. öffentlich-rechtliche Abteilung, Urteil vom 11. Februar 2019 (1C_583/2017)

Privatschule gegen Wohnanteilplan und Wohnschutz in Hottingen; Update: das Verwaltungsgericht hebt den Entscheid des Baurekursgerichts BRGE I 0052+53/2018 auf.

Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde der von der Vernichtung des Wohnschutzes und der Wohnungen direkt betroffenen Beschwerdeführenden bereits aus formellen Gründen in drei gerügten Punkten gut.

Es weist das Verfahren schon ohne Befassung mit den erhobenen materiellen Rügen an das Baurekursgericht zurück.

Dieses hat willkürlich entschieden, das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde in diesem Sinne wegen folgenden schweren Fehlern der Rekursinstanz gut:

1. Teilweise Nicht-Behandlung eines Rekursantrags betr. eines angefochtenen Baubereichs: Formelle Gehörsverweigerung; schon deshalb war eine Rückweisung unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts gerechtfertigt.

2. Akteneinsicht verweigert: Formelle Gehörsverweigerung: Aufhebung und Rückweisung gerechtfertigt.

3. Keine öffentliche Verhandlung trot zulässigem rechtzeitigem Antrag: Formelle Gehörsverweigerung: Aufhebung und Rückweisung gerechtfertigt.

Das Baurekursgericht muss nun erst einmal ein Gehörsrecht-konformes Verfahren durchführen und noch einmal entscheiden.

Das letzte Wort ist hier noch lange Zeit nicht gesprochen....

VB.2018.00370, noch nicht rechtskräftig.

Stadtrat Zürich beantragt weitere Rodungen des Wohnanteilplanes in Hottingen - u.a. richtplanwidrig.

Die weiteren heute aktuell gewordenen, vom Stadtrat dem Gemeinderat beantragten Reduktionen des Wohnanteiles von 90% auf 0% in Hottingen ausserhalb des Hochschulgebietes stehen vor dem Gemenderat an; es ist zu befürchten, dass seine Mehrheit einmal mehr - überfordert - die Anträge “seines” Stadtrates abnickt. .

Die Rodung des Wohnschutzgebietes in Hottingen wird dadurch vorangetrieben: Nach den Plattenstrasse-0%-Herabsetzungen (angefochten; Gerichtsverfahren pendent beim Verwaltungsgericht) soll nun bei den 90%-Schutz-Festsetzungen an der Freiestrasse, der Englischviertlestrasse und des Oberen Heuelsteiges ebenfalls “tabula rasa” gemacht werden:

Auch die dortigen WAP-90%-Festlegungen sollen abgesägt und auf 0% gesetzt werden.

Diese Rodung des WAP-90%-Gebietes in Hottingen hat unter vielen anderen Fehlern und Rechtswidrigkeiten (vgl. hierzu die Posts zum Plattenstrasse-Quartier und die dortige WAP-Zerstörungen für eine Privatschule), abgesehen von der völlig unkoordinierten Vorlage, sowie unabhängig von den heute dort “bestehenden Nutzungen” (welche für die Herabsetzungsanträge des Stadtrates herhalten müssen), einen Haken:

Sie sollen gerade neben und ausserhalb des kantonal richtplanerisch neu und inzwischen rechtskräftig festgesetzten “Hochschulgebietes” stattfinden:

Mit dieser kantonalrichtplaberischen Festlegung wurde eine sehr gewichtige Priorisierung von Bildungsinteressen zu Lasten des vorbestandenen Wohnschutzes i auch hier betroffenen Quartier gerechtfertigt - es fielen dieser mindestens über 5’000 m2 “Wohnschutzflächen” zum Opfer.

Dafür sollten - dies der Ansatz der kantonalen Festlegung - ausserhalb dieses neuen priorisierten “Bildungsgebietes” die Bildungsinteressen hinter das öffentliche Interesse am bestehenden Wohnschutz dort zurücktreten müssen, wo dieser - gerade nebem dem Hochschulgebiet! - durch das Hochschulgebiet daneben noch eine weit höhere Gewichtung erfahren hat; zumindest sollten aber dort Bildungsinteressen dort nicht (erneut) “prioritär” und damit “doppel” bevorzugt werden…

Genau dies soll hier aber (erneut) geschenen, wie aus der aktuellen Weisung des Stadtrates hervorgeht.

Die Hoffnung:

Wenigtens dieser Widerspruch zum Richtplan sollte selbst der in diesen Fragen - wie die BZO 2016-Debatte zeigte - überforderten, aber eben Stadtrats-”hörigen” Mehrheit einleuchten; absehbar ist aber, dass diese einmal mehr zur Abnickung bereit ist:

Zu Lasten des dort so grossflächig WAP-gerodeten Hottinger 90%-Wohnschutzgebietes.

Weisung 2018/0374

Weisungs-Dokument

Stadtrat Zürich: Sexsalons künftig in allen Wohnzonen: Erhöhung des Preisdrucks in den Wohnzonen und weitere Aushöhlung des Wohnschutzes?

Die bisherige nutzungsplanerische Regelung, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilspflicht von mindestens 50 Prozent generell sexgewerbliche Nutzung ausgeschlossen ist, stammt aus den 1990er-Jahren. Sie hat sich bewährt als sinnvolle und auch vollziehbare(!) Schutzvorkehr v.a. in den betroffenen Wohnzonen; - aber nicht nur zum «Schutz der Wohnbevölkerung vor ideellen Immissionen», wie der Stadtrat herabmindernd (in seiner Weisung) zum Besten gibt: Sondern damit verbannte man insb. die mit diesem Gewerbe verbundenen vermehrten –und bekannten– Sekundärimmissionen wie Motorfahrzeug(Such-)verkehr; zudem verhinderte man eine mit diesem Gewerbe in den Wohnzonen -ebenfalls bekannte- ebenfalls verbundene Erhöhung des Preisdrucks dort.

 Neu soll sich dieses -polizeilich zudem nicht bewilligungspflichtige- Gewerbe «Sex-Kleinstsalons» sogar auch in ausgesprochenen Wohnzonen (mit 50% und mehr Pflichtwohnanteil) ausbreiten können, begrenzt nur vom erlaubten Gewerbeanteil (vgl. Weisung 2019/0437 StRat ZH betr..Teilrevision BZO Art. 16, 18, 24 BauO).

 Diese jetzt vom Stadtrat beantragte Teilrevision untergräbt den Wohnschutz noch tiefer; der Wohnanteilplan an sich wird durch die Revisions-Anträge des Stadtrats und den – absehbar abnickenden - Gemeinderat fortlaufend noch weiter verwässert:

Neben Festsetzungen (wie im Quartier Platte), womit Privatschulen zu Lasten des 90%-Wohnschutzes WAP-0%-Zonierungen zugehalten werden, sollen nun auch alle WAP-50%+-Wohnzonen zusätzlich dem Sexgewerbe in «Kleinstsalons» geöffnet werden. Dies obwohl der Stadtrat explizit in seiner Weisung zugeben muss: Er vermag die Auswirkungen nicht einmal abzuschätzen… Die bisherige Entwicklung aber hat eben gezeigt, dass dann, wenn in Liegenschaften, in denen das Wohnen vorherrscht, die Nutzung von sexgewerblichen «Kleinstsalons» ohne polizeiliche Bewilligungspflicht als Gewerbe Einzug hält, nicht nur der WAP-Schutz (und damit die Wohnqualität auch tatsächlich) verwässert wird, sondern auch - neben einer Zunahme des Sekundär-Immissionspegels - der Erhöhung des Preisdrucks mehr als nur Vorschub geleistet wird. Letztlich sind die Voraussetzungen für einen Polizeibewilligungs-losen «Kleinst-Sexsalon» gemäss Art. 11 Abs. 2 PGVO denn auch unterlaufbar (abgesehen von der fraglichen Privilegierung von solchen «1-räumigen», aber mit bis zu 2 Personen zu betreibende Betriebe, die doch wieder nicht als «Betriebe» gelten, ist diese Ausnahmebestimmung kaum ohne unverhältnismässigen Kontrolleinsatz vollziehbar).

 Zu Fragen wäre, ob die Politik -in heute mehrheitsmässiger Zusammensetzung- nicht zumindest eventualvorsätzlich hier das Risiko der Preisdruckerzeugung in ausgesprochenen Wohnzonen erhöht - und gleichzeitig bewusst deren Schutz sogar formell herabmindert …

 Weisung Stadtrat 2018/0374 vom 29.03.2019:

Amt für Städtebau, Teilrevision der Bau- und Zonenordnung betreffend nicht bewilligungspflichtige sexgewerbliche Salons (Kleinstsalons)Weisung

Gewachsenes Terrain bei Neubauten unter vorhergehendem Abbruch bestehender Gebäude (§ 5 Abs.1 ABV): Interpolation

Gewachsenes Terrain bei Neubauten unter vorhergehendem Abbruch bestehender Gebäude (§ 5   Abs.1   ABV): Interpolation

Bei Neubauten, die anstelle von bestehenden Bauten errichtet werden sollen, ist gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung auf den Terrainverlauf abzustellen,wie er sich heute  darstellt  (§5  Abs.1  ABV), abzustellen.  Auf  frühere  Verhältnisse  ist –abgesehen von den in § 5 Abs.2 ABV genannten Fällen –nur bei Um-und Erweiterungsbauten abzustellen (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4 mit weiteren Hinweisen).

Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes ein bestehendes abge-rissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor Unter-geschosse, Garagen und dergleichen befunden haben.

Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine  nnatürliche und die Neuüberbauungdes Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc.

Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 4.2). Dies muss analog auch für den hier strittigen Fall einer bewilligungspflichtigen Aufschüttung (Lärmschutzwall) gelten, welche für die Realisierung eines Neubauvorhabens wieder entfernt werden soll. Im Unterschied zu einer Abgrabung oder Grube muss die Fläche innerhalb des Grundrisses des Erdwalls dabei allerdings nicht mittels Interpolation fiktiv aufgefüllt, sondern fiktiv abgetragen werden.

Entscheidauszug Baurekursgericht BRG III 00058/2017

Nachsatz: Mit der nächsten Revision der kommunalen Bauordnungen wird sich die geltende, funktionelle Regelung des “gewachsenen terrains” verändern: Es wird auf einen - meist fiktiven - ursprünglichen natürlichen Terrainverlauf abgestellt: Willkürlichen Entscheiden wird die Türe geöffnet:

Vergleiche den betreffenden Post.

Vorsorgeprinzip verhindert Abstellplätze trotz Einhaltung der Planungswerte

Das Baurekursgericht hebt eine Baubewilligung für 16 Autoabstellplätze im Freien aus Gründen des Lärmschutzes auf.

Speziell an diesem Entscheid ist nicht nur der Umstand, dass diese Abstellplätze zusätzlich zu und neben einer neuen baulichen Überdeckung eines Umschlagplatzes mit einer Halle bewilligt wurden; bei dieser neuen Einhausung (Halle) handelte es sich um eine Lärmschutzmassnahme, welche ergriffen wurde, um die - heute durch den Gesamtbetrieb deutlich überschrittenen Planungswerte künftig einzuhalten.

Das Baurekursgericht verweigerte der auch für die Abstellplätze erteilten Baubewilligung trotz Einhaltung der Planungswerte durch den neuen veränderten Betrieb den Schutz gegenüber den Nachbarrekurrenten:

«Die Schaffung einer neuen Lärmquelle, nämlich die Erstellung von 16 Abstellplätzen direkt an der Grenze zum Grundstück der Rekurrierenden, ist daher klar unzulässig…»; «Das Interesse der Nachbarschaft auf Ruhe und Erholung überwiegt hier klar das Interesse der privaten Rekursgegnerin an weiteren Abstellplätzen, zumal es sich nicht um Pflichtabstellplätze handelt und die private Rekursgegnerin auch sonst nicht dargetan hat, inwiefern sie zwingend auf diese angewie-sen sei.»

Das Gericht stellte fest, die 16 Abstellplätze seien mithin nicht bewilligungsfähig, selbst wenn dadurch die Planungswerte eingehalten würden.

Kommentar: Ohne eine projektbezogene Auseinandersetzung mit dem Prinzip des - und mit der Praxis zur Konkretisierung des Vorsorgeprinzips in Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV  erscheint mir dies etwas gar grobschlächtig zu sein: Das Vorsorgeprinzip steht hier wohl als einzige Rechtsgrundlage für das Verbot dieser 16 geplanten Parkplätzen zur Verfügung – und zur Begründung so nur auf die allgemeine Interessenlage der beiden Seiten hinzuweisen erscheint mir eine eher magere (“fehlende”) Begründung – ohne Kenntnis um die (nicht ausgeführten resp. bekannten) konkreten Interessen der Bauherrschaft gegenüber einem grundsätzlichen Ruhebedürfnis (= keine Abstellplätze) der Nachbarn..

BRGE IV Nr. 0013/2019 vom 28. Februar 2019: Entscheidauszug aus BRGE IV Nr. 0013/2019

Bundesgericht v. 17.7.2018: Urteil des Verwaltungsgerichts (Denkmalschutz) verstösst gegen das Willkürverbot von Art. 9 BV: Aufhebung

Die beschwerdeführenden Grundeigentümer in der Stadt Zürich setzten sich für die Schutzwürdigkeit eines benachbarten Baumeisterhauses (Fluntern) der frühesten Phase ein, dessen Abbruch für ein neues Einfamilienhaus vorgesehen war.

Sowohl Baurekursgericht als auch Verwaltungsgericht gingen nicht einmal auf die ausführlichen Darlegungen der Beschwerdeführenden ein, mit welchen sie gestützt auf ein von ihnen eingeholtes Gutachten die Inventar-Aufnahme-Pflicht  resp. sogar die Schutzwürdigkeit des Objekts substantiiert hatten.

Das Bundesgericht beurteilte dies am 17. Juli 2018 mit einem trockenen, klaren Entscheid in selten deutlichem Ton:

"Wenn (die Vorinstanz) trotz der ausführlichen, sich auf die Fachmeinung eines von den Beschwerdeführern als Berater beigezogenen Sachverständigen stützenden Darlegungen in der Beschwerde zum Schluss kommt, die Beschwerdeführer hätten nicht aufgezeigt, worin der Situations- und/oder Eigenwert der stritti en Lie enschaft bestehen solle, so ist dies nicht haltbar.

Es verletzt mithin das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV zu folgern, mit ihren Ausführungen hätten die Beschwerdeführer keine konkreten Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes dargelegt.

Die Beschwerde ist gutzuheissen und das angefochtene Urteil aufzuheben. Die Schutzwürdigkeit des Gebäudes an der Hochstrasse 3 wird nach dem Gesagten (mittels eines Sachverständigengutachtens) näher abzuklären sein."

Dem muss nichts mehr inzugefügt werden...

Bundesgericht 1C_380/2017 vom 17.7.2018

WAP und BZO Stadt Zürich: "Wohnschutz" auf dem Plakat - Realität: Zerstörung. Inkonsistenz des Baurekursgerichts (Zonen- und Wohnanteilplan)

Das Baurekursgericht I (BRGE I 52+53/2018 vom 18.5.2018) schützte kürzlich eine von der Stadt Zürich festgesetzte vollständige Befreigung von der 90%-WAP-Verpflichtung bei einer mit einem Mehrfamilienhaus überbauten Wohnliegenschaft: Die Befreiung erfolgte ausserhalb des Hochschulgebietes zu Gunsten einer schweizweit ausgerichteten Privat-Mittelschule im Hottinger 90%-WAP-Geviertsbereich. Die Bevorzugung dieser privaten Institution, die zusätzlich noch im Graubereich der Esoterik obligatorischen Privatschul-Unterricht betreibt, ist bemerkenswert inkonsistent: Durch direkten Lobby-Einfluss - ausserhalb der RPG-Äusserungsmöglichkeit - direkt in die Verwaltung hinein erwirkte die Grundeigentümerin dort ihre Befreiung vom Pflichtwohnanteil in der Zonenplanvorlage: Der Gemeinderat stimmte dem mit Zufallssmehr zu (Stichentscheid Präsident): Eine brisante Verletzung von Wohnschutzinteressen zu Gnsten einer sogar überkantonal ausgerichteten Privatschulnutzung:

Denn gerade daneben, aber dort innerhalb des Gebiets der Hochschulplanung, erfolgte bereits eine kantonal-richtplanerische Priorisierung von Aus-/Bildungs-Interessen; - um eben die umfangreiche Intensivierung von Bildungs-Nutzungen - teils auf Kosten grosser vorbestehenden Wohnanteilverpflichtungen und -potenziale - zu ermöglichen. Ausserhalb dieses Hochschulgebiets sollte dafür - so der implizierte kantonalrichtplanerische Ansatz - dem Wohnschutz wieder vermehrt Rechnung getragen werden (darunter Rückführung mehrerer durch Hochschulzwecke zweckentfremdeter Wohnliegenschaften etc.).

Zudem: Überkantonal ausgerichtete Privatschul-Zentren zu planen mittels Briefmarkenartigen-Wohnanteils-Befreiungen spottet fraglos jeder RPG-konformen Nutzungsplanung.

Das Baurekursgericht aber ignorierte die planungsrechtliche Ausgangs- und die konkrete WAP-Interessenlage: Und das Verwaltungsgericht verlor sich in allgemeinen Ermessens-Schutzüberlegungen: Das Bundesgericht ist heute daran, den angefochtenen Entscheid zu überprüfen.

Dasselbe Baurekursgericht I entschied damals merkwürdigerweise 1 Monat vor dem oben aufgeführten Entscheid gerade umgekehrt: Die Wohnschutzinteressen bestätigend verwarf es die festgesetzte Befreiung vom WAP und bewertete den Wohnschutz auch in jener Kernzone höher (Altstadt Bereich Trittligasse, Frankengasse, Schlossergasse, Neustadtgasse und Winkelwiese): Und dies in einem Gebiet, das nicht einmal - wie Hottingen - vormals eine Wohnzone war, und auch keine besondere raumplanerische Konstellation wie hier in Hotztingen (Richtplan) aufwies (Entscheid BRGE I vom 18.Mai 2018: Rechtskräftig).

Jedenfalls:

Die Stadt Zürich verteidigte ihre Wohnschutz-Vernichtung für eine solche überkantonal ausgerichtete Privatschul-Nutzung im Hottinger Platte-Quartier am Verwaltungsgericht als ihr Planungs-Ermessen; es ist zu hoffen, dass das Bundesgericht diese vor dem grundsätzlichen Konzept des RPG auch planungsrechtlich nicht haltbare “Begünstigung” wieder ins nutzungsplanungsrechtliche Lot rückt

Bestätigung der Reduktion Wohnanteil in K Platte 90 --> 0%: Entscheid BRGE I Nrn.47-49.2018 und BRGE I Nrn. 52-53.2018 gegen die Teilrevision der BZO; rechtshängig am Bundesgericht.

Aufhebung der Reduktion des Wonanteils in K Altstadt 90 --> 50%: Entscheid Baurekursgericht I vom 18.5.2018 Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Baurekursgericht ignoriert öffentliches Interesse der Wohnnutzungs-Rückführung ausserhalb des Perimeters Hochschulplanung:

In einem neuen Entscheid vom 18. Mai 2018 (Zonenplanrekurs: Herabsetzung WAP eines grossen Wohnhauses auf 0% für eine Privatschule) BRGE I 0052+53/2018) von 32 Seiten Stärke erwägt das Gericht auf nur 6,5 Seiten zentral: 

"Im vorliegenden Fall geht es darum, auf dem Grundstück Kat.-Nr. FL92 eine bauliche Erweiterung der seit langem ortsansässigen Rudolf Steiner Schule Zürich zu ermöglichen. Die Senkung des Wohnanteils ist dazu eine erforderliche und geeignete Massnahme." Punkt. Die Rudolf Steiner Schule Zürich sei denn auch schon seit den 1920erJahren an der Plattenstrasse ansässig, und es handle sich um eine etablierte Institution...

Das Gericht setzt sich nicht mit den Aspekten der konkreten öffentlichen Interessen auseinander: Es wägt diese geltend gemachten weiteren Interessen (rückwärtige Bebauung = Kernzonenfremd, Verkehrslage, sinkende Schülerzahlen Private Mittelschule Steiner etc.) nicht nur nicht ab, sondern es geht - wie aus ihrem zentralen Satz oben hervorgeht - offenkundig von der zentralen Prämisse der Interessenlage der Privat-Mittelschule aus: Und lehnt sich mit seiner Gewichtung des konkreten öffentlichen Interesses an der "anthroposofischen" Privatschule weit aus dem Fenster.

Es befasst es sich auch nicht mit der planungsrechtlichen besonders heiklen Lage des vom WAP zu brefeienden, und heute wohngenutzten (!) Grundstücks im "Wohnrückführungs-Perimterer" ausserhalb des Gestaltungsplan-Gebietes Hochschulen: Richtplanerisch übergeordnet (Richtplan: neu etablierte hier konkrete verönderte Interessenlage) sind hier die Interessen nicht nur am Schutz, sondern sogar an der Wohnnutzungs-Rückführung aber neu als vorrangig deklariert worden - und haben gerade Bildungsinteressen (Hochschulplanung) hinter sie zurückzutreten: Eine weitere Unterlassung des Baurekursgerichts, die schwer wiegt.

Ganz zu schweigen vom Vorziehen eines solchen Entscheides von grosser Tragweite für das bis heute auch tatsächlich noch intakte, hochqualitative Wohnquatier - und vor der GRats-Entscheidung über die - ja gerade hier sogar notwendigen WAP-Rückführungsentscheidungen der Wohnrückführungs-Vorlage!

Es wäre nicht erstaunlich, wenn der äusserst knapp begründete Entscheid an die nächste Instanz weitergezogen wird (BRGE I 0052+53/2018; nicht publiziert).