Die Rechnung ohne das RPG gemacht: Bauen in der Landwirtschaftszone: Kein Wiederaufbau eines unbewohnten landwirtschaftlichen und zonenwidrig gewordenen angebauten Ökonomiegebäudes:

Der vorliegende Sachverhalt bezieht sich auf den Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Oktober 2023 (BRGE III Nr. 0166/2022) in BEZ 2023 Nr. 23, der mit VB.2022.00704 vom 24. August 2023 bestätigt wurde. Im Zentrum steht die Frage des Wiederaufbaus einer Scheune (M.1), die durch einen Brand im Mai 2020 vollständig zerstört wurde. Die Rekurrentin plant den Wiederaufbau an derselben Stelle in einer Freihaltezone, wobei die Flächen, das Volumen und der bisherige Zweck beibehalten werden sollen.

Die Rekurrentin stellt die Vorfrage, ob es sich bei der Scheune um eine alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Baute im Sinne von Art. 41 Abs. 2 RPV handelt, was die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG für den Wiederaufbau beeinflussen würde.

Die Baudirektion kommt zu dem Schluss, dass die Scheune gemäß Art. 41 Abs. 2 RPV als alleinstehende Baute zu betrachten ist, da sie keinen körperlichen Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Wohnhaus hat. Die Rekurrentin hingegen argumentiert, dass die Revision des RPG altrechtliche Wohnbauten mit angebauten Ökonomieteilen den reinen Wohnbauten gleichstellen wollte. Dabei bezieht sie sich auf das Merkblatt des ARE "Altrechtliche Bauten und Anlagen" und den Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates von 2011.

Art. 24c RPG schützt bestimmungsgemäß nutzbare Bauten und Anlagen außerhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind. Gemäß Art. 41 Abs. 2 RPV ist dieser Artikel nicht anwendbar auf alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen.

Die Rekurrentin argumentiert, dass die angebaute Ökonomiebaute an die Wohnbaute angegliedert sei und somit die Bestandesgarantie gemäß Art. 24c Abs. 3 RPG gelten solle. Dabei beruft sie sich auf den Bericht der Kommission und das Bundesgerichtsurteil 1C_171/2017.

Das Baurekursgericht stützt sich auf die Tatsache, dass die abgebrannte Scheune unbestritten eine unbewohnte Baute war. Selbst wenn ein Verbindungsbau vorhanden war, würde eine Erweiterung der Besitzstandsgarantie auf eine derart angefügte Ökonomiebaute dem Sinn und Zweck der anzuwendenden Normen widersprechen. Das Gericht lehnt daher die Einstufung als angebaut im Sinne von Art. 24c Abs. 3 RPG ab und bestätigt die Einstufung als alleinstehend im Sinne von Art. 41 Abs. 2 RPV.

Zusammengefasst bezieht sich der Entscheid auf die Auslegung von Raumplanungsgesetzen und Verordnungen, insbesondere auf die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG in Bezug auf den Wiederaufbau einer landwirtschaftlichen Scheune nach einem Brand. Die Rekurrentin versucht, die Scheune als angebaut im Sinne der Bestandesgarantie darzustellen, während die Behörde und das Baurekursgericht dies ablehnen und die Einstufung als alleinstehend bestätigen.

BRGE III Nr. 0166/2022

Bauzonen/Nichtbauzone: Abbruch von Tausenden von Maiensässen, Chalets ausserhalb der Bauzonen?

Der Bundesgerichtsentscheid vom April 2021 führt zu aktuellen Gesetzgebungs-Bestrebungen im Nationalrat.

Jener Bundesgerichtsentscheid soll intendieren, dass ein Abbruch von formell und materiell rechtswidrigen Bauten ausserhalb der Bauzonenl auch nach 30 Jahren und in jedem Falle erfolgen müsse.

Indessen ist zu bedenken:

Der bei dieser Abwägung dergestalt „obsiegende“ Grundsatz der Trennung von Nichtbauzone und Bauzonen - zwar „fundamental“ - ist nicht von explizitem Verfassungsrang: Dagegen verleiht die Bundesverfassung mit Art. 9 BV dem Einzelnen einen verfassungsrechtlichen Direkt-Anspruch auf staatliches Handeln nach Treu und Glauben.

Einer direkten Schlussfolgerung, dass dieser Bundesgerichtsentscheid bewirke, dass materiell und formell rechtswidrige Bauten ausserhalb der Bauzonen neu nach 30 Jahren ausnahmslos abgebrochen werden müssen, kann daher nicht vorbehaltslos zugestimmt werden:

Der (zwar fundamentale, aber „nur“) raumplanungsrechtliche Grundsatz der Trennung Bau- Nichtbauzone soll den direkten verfassungsmässigen Anspruch des Einzelnen auf Vertrauensschutz (Art. 9 BV) nicht derart verwässern können, dass trotz Ablauf von 30 Jahren und zusätzlich gegebenem Tatbestand des Vertrauensschutzes nur noch „Lösungen“ im Sinne von Verlängerungen der Wiederherstellungsfrist möglich sein sollen (vgl. dazu Erwägungen Bundesgerichtsentscheid Ziff. 5.6):

Adäquat zum Rangwert der beiden auf dem Spiel stehenden Grundsätze sollte bei einem gegebenem verfassungsmässig geschützten Vertrauenstatbestand dann eine Wiederherstellung ausbleiben können, wenn ein solcher zusätzlich und unabhängig vom Zeitablauf von 30 Jahren (ausserhalb eines blossen solchen) entstanden ist: In diesen (Einzel-)Fällen kann - ja muss - es nach wie vor zur Verwirkung des Wiederherstellungsanspruches führen können:

Der „fundamentale“ Trennungsgrundsatz Bau-/Nichtbauzone geht dem direkten verfassungsmässigen Vertrauensanspruch des Einzelnen nicht (in jedem Falle) vor.

Gemeinderat und Stadtrat Zürich: Nutzungsplanerisches Geschenk an Privatschule war rechtswidrig, gemäss Verwaltungsgericht des Kantons Zürich:

Der festgesetzte Zusatz-Baubereich in der Kernzone "Platte" in Hottingen ist aufgehoben.

Das Verwaltungsgericht beurteilt in seinem neuesten Entscheid vom 29. Juli 2021 Rügen der Beschwerdeführenden - gegen das Baurekursgericht , gegen den Gemeinderat und gegen den Stadtrat sowie gegen die Baudirektion …! - als begründet:

Die Festsetzung eines 2. zusätzlichen Baubereichs für ein die Kernzonen- und Schutz-Struktur des Geviertes zerstörendes, zusätzliches Schulhaus in der Kernzone Hottingen wurde aufgehoben!

Auch diese Nutzungsplanungs-Festlegung von Gemeinderat und Stadtrat Zürich sind desavouriert - beide müssen neu über die Bücher:

Den Kernzonen- und ISOS-Gedanken auch dort ernst nehmen, wo eine Privatschule mit besonderen Verbindungen zur Verwaltung sich zu Lasten des Wohngebietes ausbreiten möchte…

VB.2020.00720 29. Juli 2021 (noch nicht publiziert; nur von der Privatschule angefochten vor Bundesgericht)

Bundesgericht anerkennt die Verwirkungsfrist für Abbruch/Wiederherstellung baurechtlich nicht bewilligter Bauten in der Landwirtschaftszone nicht mehr - und schafft neue Rechtsunsicherheit

Ein Gemeinderat verfügte den Abbruch diverser, ohne Bewilligung erstellter Bauten und Anlagen auf einem Grundstück in der Landwoirtschaftszone, verzichtete aber u.a. auf den Rückbau des Hauptgebäudes und dessen Anbauten, weil sich die Eigentümerin diesbezüglich auf die 30-jährige Verwirkungsfrist berufen konnte.

Gegen diesen Entscheid führten mehrere Privatpersonen (Nachbarn…) Beschwerde beim Kantonsgericht und dann beim Bundesgericht.

Letzteres heisst die Beschwerde gut.

M.M. schafft dieser Entscheid - explizit vom Bundesgericht als im Dienste der Rechtssicherheit liegend bezeichnet - erhebliche Rechtsunsicherheit…auf der Stufe Kanton/Gemeinde im Vollzug - abgesehen auch von Defiziten an Vertrauensschutz…

1C_469/2019, 1C_483/2019 vom 28.4.2021

Anfangsmietzins: Bundesgericht erteilt kleinen Unterricht in Beweislast-Verteilung

Das Bundesgericht will mit dem Entscheid 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 (Anfechtung Anfangsmietzins) die – schon miss-interpretierte Formulierung in BGE 139 III 13 ausräumen.

Es stellt klar:

Von der Vermieterin grundsätzlich den vollen Beweis für Nichtmissbräuchlichkeit des angefochtenen Mietzinses zu verlangen, käme einer Umkehr der Beweislast gleich (Art. 8 ZGB); zumal auch eine entsprechende gesetzliche (rechtliche) Vermutung, welche solches rechtfertigte, nicht bestehe.

Denn:

Die Darlegung des Indizes durch den den Anfangsmietzins anfechtenden Mieter „Massive Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10%, nicht gedeckt durch Entwicklung des Referenzzinssatzes oder der Schweizerischen Konsumentenpreises“ begründet (nur) eine tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit, welche durch begründete Zweifel daran zerstört werden können muss.

Rechtstechnisch (Art. 8 ZGB) muss für die Vermieterin bereits ausreichen, wenn sie beim Gericht begründete Zweifel (Indizien) an der Richtigkeit dieser tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses weckt (und zwar mit Statistiken, fünf Vergleichsobjekten, ev. zusätzlich Umstand langjähriges Vormietverhältnis). Das Gericht wägt dabei nach dessen allgemeinen Lebenserfahrung und Kenntnis des lokalen Marktes ab.

 Wenn es durch die Vermieterin-Darlegung „begründete Zweifel“ an der (tatsächlichen!) Vermutung der Missbräuchlichkeit  hat, wird diese umgestossen und die Beweislast dem Mieter belassen: Es obliegt dem Mieter, mithilfe von 5 Vergleichsobjekten bzw. einer amtlichen Statistik die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen (Art. 8 ZGB).

 Gelingt es der Vermieterin andererseits nicht, derart begründete Zweifel beim Gericht zu wecken, gilt zugunsten des Mieters nach wie vor die Vermutung der Missbräuchlichkeit, womit dem Vermieter - im Sinne eines Beweises des Gegenteils - der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses obliegt – bzw. offensteht.

BGer 4A_183/2020

"Kompromiss“ im Seeuferschutz? Polit-Tanz um Seeuferweg und Seesicht führt zur kantonaler Zwangsjacke für die Gemeinden

Der neue § 67a PBG «Uferbereich von Seen» soll die von Seeuferplanungen betroffenen Gemeinden nicht nur berechtigen; sie sollen für im “Uferbereich” situierte Bauzonen sogar verpflichtet werden „ergänzende Festlegungen“ zu Bauten, Anlagen und Umschwung“ in Berücksichtigung von insbesondere der Planung von Seeuferwegen, nach Vorgaben der Richtplanungen, zu erlassen.

Die Gemeinden sollen bei der Festlegung ihrer BZO aber nicht nur zu entsprechenden parzellenscharfen Festlegungen (“Uferbereichs”-Plan und -Vorschriften) verpflichtet werden:

Gemäss dem Wortlaut der heute vorgesehenen Bestimmung § 67a PBG müssten die Gemeinden die Festlegungen zu sämtlichen Bereiche des in Abs. 2 von § 67a PBG aufgeführten Festlegungs-Katalogs erlassen. Die dort aufgeführten Bestimmungen umfassen im wesentlichen planungsrechtliche Instrumente, wie sie insb. für Kernzonen im PBG vorgesehen sind. -

Diese stehen bei Kernzonen aber den Gemeindelegislativen lediglich zur Verfügung (Komepetenz), während hier, nach dem Gesetzeswortlaut wohl aber sämtliche aufgeführten Instrumente des Katalogs - unter Berücksichtigung der Lage und die bestehende bauliche Struktur“ - genutzt werden müssten (vgl. vorges. § 67a Abs. 2 PBG): Eine den Gemeinden zu verpassende Zwangsjacke zur Differenzierung einer Spezialordnung für „Uferbereiche von Seen“:

Die Vorschrift spiegelt nicht nur das hohe öffentliche Interesse am Schutz des Seeufers und dessen Zugänglichkeit; es trieft vor Misstrauen des Kantons Zürich gegenüber seinen Zürichsee-Gemeinden.

Der Wegfall einer fraglos unsinnigen Festlegungspflicht zur Sicherung einer cm-genauen, kantonal vorgegebenen maximalen Mauer- und Einfriedungshöhe von 1.40 m fällt dabei nicht besonders “befreiend” ins Gewicht. - Und mit der Statuierung, dass alle diese zwingend zu erlassenden Regelungen insbesondere auch eine explizit „genügende“ ( …?) Sicht auf den See sichern müssen, wird die Schlacht um das goldene Ei noch zusätzlich befeuert werden: Auf der Ebende der Gemeinde-Legislativen, dann aber auch bei den Gerichten.

Fazit:

Das Resultat des jahrelangen Streits zwingt die Zürichsee-Gemeinden mittels nicht überzeugend formulierter, aber engmaschiger Vorschrift zur legislativen Schlacht um Seesicht und -schutz. – Ein ungenügend befriedigender Leistunsausweis des Kantonsrates.

Link zum Geschäft Nr. 5469 des Kantonsrates

§ 213 Abs. 3 PBG ist eine Verwirkungsfrist… - ist keine Verwirkungsfrist… - ist eine Verwirkungsfrist...

Rechtsprechung und Inkonsistenz...

Das Verwaltungsgericht führt in VB.2020.0043 aus, es erachte “… die Frist von § 213 Abs. 3 PBG aufgrund der Entstehungsgeschichte und der systematischen Einordnung der Bestimmung als Verwirkungsfrist” (Erwägungen Ziff. 3.3). Schon nur eine Verlängerung gegen den Willen des Grundeigentümers (Provokanten) sei daher nur unter einer Ausnahmesituation möglich.

Dasselbe Verwaltungsgericht erklärt aber die Zwei-Jahresfrist des § 213 Abs. 3 PBG andernorts eben gerade nicht zur Verwirkungsfrist: Denn es lässt die Verwirkung resp. deren Folge als “das Erlöschen des staatlichen Anspruches auf Unterschutzstellung des Objekts” nach zwei Jahren eben gerade nicht eintreten:

Sondern hält den staatlichen Anspruch latent aufrecht, indem es die kantonalzürcherichen NHS-Verbände - als quasi “Aufsichtsbehörde” für berechtigt erklärt, solche “verwirkte” staatliche Ansprüche wiederaufleben zu lassen: Nämlich mit einer Anfechtung dieser zu publizierenden “Verwirkung” des konkreten Unterschutzstellungsanspruches des Staates (vgl. BRGE IV Nr. 0103/2015 vom 9. Juli 2015 und VB.2008.00541, E. 3.3.2).

Vgl. auch zur diesbezüglichen Beschränkung der Legitimation zur kantonalen Verbandsbeschwerde und deren Bundesrechts-Konformität neu in BGr 1C_125/2019 vom 20. Februar 2020, Erw.ägungen 7.1-7.5.

BEZ 4/2020 Nr. 32 VB.2020.00043

Umsetzung des Mehrwertausgleiches nach Art. 5 Abs. 1 ff. RPG - und der Minderwertausgleich?

“Während das Rechtsgleichheitsgebot bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschwächte Bedeutung hat, …, ist dies bei Art. 5 RPG nicht der Fall. Dem Rechtsgleichheitsgebot kommt bei der Umsetzung dieser Bestimmung ein eigenständiger, … Gehalt zu. Der Mehrwertausgleich als raumplanungsrechtliches Instrument stützt sich sogar direkt auf Gleichheitsüberlegungen, indem er für eine gewisse Symmetrie bei der Behandlung erheblicher planerischer Vor- und Nachteile sorgt (BGE 143 II 568 E. 4.4 S. 572; 142 I 177 E. 4.3.1 S. 186), …

Vgl. auch Bundesgericht in 1C_245/2019 v. 19.11.2020, Z. 4.6 Abs. 1:

“Während das Rechtsgleichheitsgebot bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschwächte Bedeutung hat und es genügt, dass sich diese auf sachliche, vertretbare Gründe stützen können und dementsprechend nicht willkürlich sind (vgl. BGE 142 I 162 E. 3.7.2 S. 170 mit Hinweisen), ist dies bei Art. 5 RPG nicht der Fall. Dem Rechtsgleichheitsgebot kommt bei der Umsetzung dieser Bestimmung ein eigenständiger, über das Willkürverbot hinausreichender Gehalt zu. Der Mehrwertausgleich als raumplanungsrechtliches Instrument stützt sich sogar direkt auf Gleichheitsüberlegungen, indem er für eine gewisse Symmetrie bei der Behandlung erheblicher planerischer Vor- und Nachteile sorgt (BGE 143 II 568 E. 4.4 S. 572; 142 I 177 E. 4.3.1 S. 186; je mit Hinweisen).

Die Mehrwertabgabe ist daher eine Kausalabgabe von besonderer Form, da sie eben nicht einer entsprechenden Gegenleistung gegenübersteht, sondern (lediglich) im Rahmen eines Gerechtigkeitsausgleichs geschuldet wird.

Das Bundesgericht ist hinsichtlich diesem Aspekt sehr deutlich …; - Schafft dies eine künftige - vice versa folgerichtige…? - Praxisänderung hinsichtlich eines Minderwertausgleichs resp. einer Verschiiebung der Grenzsetzung für einen entschädigungspflichtigen Eigentumseingriff? Oder sind - vice versa - Eingriffe unterhalb einer “materiellen Enteignung“ eben - vor diesem Hintergrund - damit nicht doch entschädigungspflichtig? Art. 5 Abs. 2 RPG stünde einer teilweisen Abgeltung von planungsrechtlich verursachten Minderwerten unterhalb einer materiellen Enteignung jedenfalls nicht entgegen: Er schreibt nur vor, dass Minderwerte ab der Grenze materieller Enteignung “voll” entschädigt werden müssen …

Man darf weiterhin gespannt sein, wie sich die künftige Legiferierung unter Art. 5 RPG auf der Mehrwertabschöpfungsseite auf eine - wie das Bundesgericht ausdrücklich e contrario zubilligt - in gewissem Masse “symmetrisch” dazu zu verhaltende Minderwerts-Entschädigungsfrage auswirkt.

Vgl. dazu BGE 1C_245/2019 vom 19. November 2020

(Zweite erfolgreiche, direkte Autonomiebeschwerde der Gemeinde Münchensten gegen Kt. BL)

BZO 2016 Stadt Zürich zum Zweiten: Gemeinderat hat sich auch mit der Quartiererhaltungszone "den Schutzanliegen des ISOS in sachlich nicht vertretbarer Weise widersetzt"...

Damit hat das Verwaltungsgericht in einem weiteren Fall die rechtsverketzende Missachtung des ISOS bei der Zonierung durch den Gemeinderat Zürich festgestellt:

Und zwar ebenfalls unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichtes.

Schon mit VB.2018.00540 hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass eine Wohnzone W4 in Missachtung der ISOS-Beurteilung festgesetzt worden sei - hat und diese aufgehoben.

Das Gericht registriert im neuen, ebenfalls ausführlich und konsistent begründeten Entscheid betreffend einer Quartiererhaltungszone, dass der Gemeinderat Zürich die konkreten Schutzziele des ISOS im vorliegend strittigen Quartier nur lückenhaft beachtet habe. - und zwar auch angesichts des dort herrschenden konkreten Inventar-Beatandes.

Auch dem Interesse an einer “Verdichtung” komme dort gegenüber den den Schutzzielen des ISOS kein hohes Gewicht zu, da die im regionalen Richtplan vorgegebenen Verdichtungsziele mit der vorbestehenden Regelung grundsätzlich bereits erreicht seien.

Der Gemeinderat Zürich habe sich damit (Festsetzung der Quartiererhaltungszone) den Schutzanliegen des ISOS in sachlich nicht vertretbarer Weise widersetzt.

Auch dieser Entscheid VB.2018.00500 vom 14.5.2020 (BEZ Nr. 3 Oktober 2020; vom Baurekursgericht nicht im INternet publiziert) ist - wie der obgenannte 2. Fall - von der Stadt Zürich ans Bundesgericht weitergezogen worden; die Verfahren sind dort noch pendent.

5G Mobilfunk: Verwaltungsgericht hebt am 15.1.2021 einen umfassenden 5G-Antennen-Entscheid des Baurekursgerichtes auf

2 Antennen mit kumulierter Sendeleistung in der höchstbelasteten Senderichtung von 2'250 – 2'400 WERP in einer Zentrumszone (Z4 und Z5):

Bei der Berechnung der resultierenden Feldstärken ist bei 5G-Antennen wie bei konventionellen Antennen der maximale Gesprächs- und Datenverkehr massgebend; die Variabilität der adaptiven Antennen bleibt dabei unberücksichtigt: Dementsprechend werden die Maximalwerte überprüft, d.h. solche Werte, die im Betrieb nicht überschritten werden dürfen.

Die Adaptivität der Anlage schliesst aber nicht aus, dass einzelne Beams in die Nahumgebung unterhalb der Anlage unter Umständen eine höhere Strahlenbelastung als jene bei einer statischen Antenne bewirken, weil sie direkt dorthin senden. Bis zu welchen Sendewinkeln die adaptiven Antennen eine dynamischeSenderichtung aufweisen und wie sich das auf die gesamte Strahlenbelastung auswirkt, geht aus den Ausführungen des BAFU nicht klar hervor.

Zur Gewährleistung der Einhaltung der Grenzwerte bei der rechnerischen Prognose muss dies jedenfalls zur Folge haben, dass dem Standortdatenblatt einstweilen eine Betrachtungsweise zugrunde zu legen ist, welche die strahlungstechnischen Eigenschaften der adaptiven Antennen gerade in vertikaler Hinsicht adäquat umhüllend abdeckt (E. 4.4).

Auch bei adaptiven Antennenanlagen muss die Strahlung nach dem maximalen Gesprächs- und Datenverkehr bei maximaler Sendeleistung und basierend auf Antennendiagrammen berechnet werden: Im Falle solcher spez. Sendeanlagen setzt dies aber voraus, dass insbesondere auch die vertikale Antennenneigung mitberücksichtigt wird (Worst-Case-Szenario). Vorliegend basieren sämtliche Antennendiagramme offenbar auf einem Neigungswinkel von 0°. Dies widerspricht aber der in den Standortdatenblättern verzeichneten Neigbarkeit. Somit bliebt unklar, ob die Beurteilung tatsächlich nach dem Worst-Case-Szenario erfolgt ist (E. 4.7)

VB.2020.00544 hebt BRGE IV 0109/10//2020 auf und weist zurück.

Mediterrane Nächte: Verspätet - und zudem an die falsche Instanz rekurriert!

Bereits die Stadtrats-Verfügung (nicht erst der erwirkte Beschluss) hätte angefochten werden sollen:

Das Rechtsmittel! wurde verspätet genutzt…

 Nicht nur dies:

Das Baurekursgericht begründet - aufgrund der Praxis nachvollziehbar -, dass gar kein baubewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegt. Es war zur Behandlung des Rekurses daher schlicht nicht zuständig:

Der Stadtratsbeschluss nannte richtig als Rechtsmittelinstanz die Volkswirtschaftsdirektion (Gastgewerberecht) und das Statthalteramt des Bezirks Zürich…

Was sich (und den Quartieren) die Rekurrenten (anwaltlich vertreten…) von einer sogar noch erfolgten Anfechtung dieses Entscheides an das Verwaltungsgericht versprechen, bleibt im Dunkeln …

 BRGE I Nr.0078/2020

ISOS-Qualifizierungen müssen bei Zonierung materiell beachtet werden (Verwaltungsgericht Zürich VB.2018.00540): Der Gemeinderat Zürich gelangt hiergegen an das Bundesgeticht

Das Verwaltungsgericht hat in einem aktuellen Entscheid vom 9.1.2020 die Beschwerde von Grundeigentümern gutgeheissen:

 Sie hatten die Festsetzung einer Wohnzone W4 statt W3 für ihr Grundstück und für diejenigen der Nachbarschaft angefochten mit der Rüge, gemäss der zu berücksichtigenden ISOS-Festlegung für das Geviert («STRUKTUR» mit Erhaltungsziel A: SUBSTANZ) hätte die Stadt Zürich die Festsetzung einer Kernzone materiell erwägen und dabei die Inhalte der Grundlagen des ISOS berücksichtigen müssen. Nachdem das Baurekursgericht den  Rekurs abgewiesen hatte, führten sie Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Die Stadt, vertreten durch  den Stadtrat, versuchte vergeblich und mit untauglichen Mitteln darzulegen, die Stadt habe die konkrete ISOS-Festlegung dort beachtet. Im Ergebnis erwies sich die Festlegung auch als Verstoss gegen die Anweisung im kantonalen Richtplan…

 Zudem:

Das Verwaltungsgericht widerlegt auch die zusätzliche Argumentation des Stadtrats, das “Inventar und die Unterschutzstellungen würden die ISOS-Festlegung schon hinreichend berücksichtigen”; - das Gericht bestätigte auch diesbezüglich die Beschwerdeführenden:  Primär sind jedenfalls (auch) planungsrechtliche Festlegungen materiell zu erwägen, was die Stadt Zürich aber unterlassen hat. 

Die Beschwerde wurde gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichtes und die konkrete Zonierung aufgehoben: Die Stadt Zürich muss nun die Zonierung des betroffenen Bereich mit der konkreten ISOS Baugruppe erst einmal bundesrechtskonform nachholen.

Die Stadt Zürich kann den Entscheid nur noch eingeschränkt an das Bundesgericht weiterziehen.

Pikant:  Der Stadtrat hat bereits begonnen, in dieser schützenswerten ISOS-Baugruppe mittels der Inventar-Entlassungs-Sense verchiedene Schutzobjekte dort zu eliminieren…

Artikel in der NZZ:

Der Entscheid ist noch nicht rechtskräftig / wird beim Bundesgercht angefochten: Er ist aber im Internet bereits aufgeschaltet (VB.2018.00540 vom 9. Januar 2020)

Temporäre Zürisee-Seilbahn Fehlen der "demokratischen Legitimation" des regionalen Richtplan-Eintrages : Folgen?

Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 13.12.2019 fusst auf einem zweiten - selbständigen - Entscheidungsgrund: Das Gericht leitet diesen auch aus einer von ihm von den RPG-Grundsätzen (…) gefolgerten “besonderen Bedeutung” des Zürichsees her, welche für die temporäre Seilbahn zusätzliche eine “strikte Bedarfsprüfung” - erfordere; den Richtplaneintrag unterstellte das Baurekursgericht damit den Anforderungen nach Art. 24 RPG…

Abgesehen von Fragen auch bezügich dieser Herleitung:

Der Entscheid bedeutete, dass für sämtliche Verkehrsanlagen, ob provisorisch oder definitiv, ob von regionaler oder kantonaler Bedeutung, zunächst ein vom Kantonsrat als Legislative abgesegneter Eintrag im kantonalen Verkehrsplan vorhanden sein muss:

Jede entsprechende, von § 24 PBG dort ebenso aufgelistete Anlage - also auch “für den Güterumschlag”, sowie für jedes andere “öffentliche Transportmittel” (auch Skilifte) und dergleichen, bedarf damit vorab einer “demokratischen Legitimierung” in Form eines Eintrages im kantonalen Richtplan: Und dies kann nur über einen Kantonrats-Beschluss realisiert werden.

Die Konsequenzen aus diesem Entscheid sind noch nicht absehbar; jedenfalls werden die Kompetenzen der exekutiven Planungsträger - nicht nur den kantonalen, sondern auch den den kommunalen - für entsprechende Sachgeschäfte als sehr weitgehend eingeschränkt beurteilt.

Der Entscheid der 1. Abteilung des Baurekursgerichts vom 13.Dezember 2019 ist noch nicht rechtskräftig.

BRG I Nr.0172-5/2019

Kostenmiete-Verpflichtung und Eigentumseingriff: Stadt-Berner Norm Art. 16b BauO ist noch verträglich mit der Eigentumsgarantie

Art. 16b BauO Stadt Bern neu lautet:

“Art. 16b Preisgünstiger Wohnungsbau und gemeinnützige Wohnbauträger

Bei Um- und Neueinzonungen wird sichergestellt, gegebenenfalls mittels einer Überbauungsordnung, dass in den Wohnzonen (Wohnzone W, gemischte Wohnzone WG, Kernzone K) mindestens ein Drittel der Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne der eidgenössischen Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV; SR 842.1) erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder der Boden durch Verkauf oder im selbständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Art. 37 der Wohnraumförderungsverordnung abgegeben wird, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.”

Die Bestimmung wurde im Rahmen der abstrakten Normenkontrolle vom Bundesgericht überprüft auf die Schwere des damit verbundenen Eigentumsengriffs.

Das Bundesgericht resumiert kurzerhand:

“Art. 16b Abs. 1 BO muss so verstanden bzw. kann jedenfalls so ausgelegt und umgesetzt werden, dass von ihm ausschliesslich Grundstücke betroffen sind, für welche die Möglichkeit der Wohnnutzung neu geschaffen oder für welche die für die Wohnnutzung zulässige Fläche vergrössert wird, was die Intensität des Eingriffs in die Rechte der betroffenen Grundeigentümer stark relativiert.

Weiter zu beachten ist, dass die Verpflichtung, Wohnungen preisgünstig zu vermieten bzw. Boden zu diesem Zweck abzugeben, nur für einen beschränkten Teil der neu der Wohnnutzung zugeführten Fläche gilt, während die betroffenen Grundeigentümer auf dem restlichen Teil der neu der Wohnnutzung zugeführten Fläche teurere Wohnungen errichten können.

In diesem Sinn wirkt der mit Art. 16b Abs. 1 BO verbundene Eingriff in die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit grundsätzlich nicht schwer. Zudem ermöglicht die Ausnahmebestimmung von Art. 16b Abs. 2 BO der zuständigen Behörde, im Einzelfall von Art. 16b Abs. 1 BO abzuweichen, wenn dies mit Blick auf das Verhältnismässigkeitsprinzip geboten erscheint.”

Die mit Art. 16b BauO neu statuierte Verpflichtung sei daher auch als unbefristete Belastung jedenfalls dann zumutbar, wenn nicht mehr als ein Drittel der “neu der Wohnnutzung zugewiesenen” Fläche für den preisgünstigen Wohnungsbau reserviert werde.

Man kann auf die nächsten ähnlichen gesetzlichen Neuerungs-Versuche in den Städten - vorab der Stadt Zürich - gespannt sein.

Bundesgericht 1C_441/2018 Urteil vom 14. November 2019

Aufhebung einer Unterschutzstellung (Denkmalschutz)

Eine wesentliche Veränderung der Interessenlage kann bewirken, dass eine Unterschutzstellung nicht mehr dem Gesetz entspricht:

Und zwar auch bereits eine wesentliche Veränderung der Interessenlage in Bezug auf den Grundeigentümer kann bewirken, dass eine Unterschutzstellung in Wiedererwägung gezogen werden kann (muss), da eine Unterschutzstellung nicht bloss ein schutzfähiges Objekt voraussetzt, sondern eben auch aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden Interessen gerechtfertigt sein muss.

Damit wird indes noch nichts darüber gesagt, ob eine festgestellte ‘wesentliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich der (auch privaten) Interessenlage’ auch dazu führt, dass die erfolgte Unterschutzstellung nicht mehr dem Gesetz entspricht.

Es ist eine umfassende Interessenabwägung erforderlich (Schutzgrad, Veränderung, Beeinträchtigungen, Gewichtung der konkreten Interessenlagen).

(vgl. BGE 119 Ia 305; VB.2010.00707; aktuell BRGE II Nrn. 0087-0096/2019, noch nicht rechtskräftig)

Pergolen sind grundsätzlich an das Drittel von Dachaufbauten anzurechnen (§ 292 PBG) .

Dachaufbauten sind Bauteile, welche die Dachfläche nach aussen durchstossen und somit oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten. Gemäss § 292 PBG dürfen Dachaufbauten, wenn in der Bau- und Zonenordnung nichts Anderes festgelegt ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffen-
den Fassadenlänge sein, soweit sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen (Iit. a) oder bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (Iit. b). Davon ausgenommen sind Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten; diese sind nicht an den maximal zulässigen Drittel der Fassadenlänge
anrechenbar. Die Bestimmung von § 292 PBG ist bauästhetisch motiviert und will das Entstehen überdimensionierter Dachaufbauten verhindern.

Die Frage, ob ein Gebäudeteil eine Dachaufbaute im Sinne dieser Bestimmung darstellt, ist deshalb nach optischen Kriterien zu beantworten.

Pergolen sind grundsätzlich an das Drittel von Dachaufbauten anzurechnen. Dies gilt jedenfalls für solche, die zu einer optischen Aufblähung des Gebäudekörpers führen. Von der Qualifikation als Dachaufbaute auszunehmen sind filigrane Konstruktionen, die nicht als Teil des Gebäudekubus wahrgenommen werden bzw. die die Masse desselben optisch gar nicht vergrössern. Von der Drittelsregel ausgenommen sind technisch bedingte Dachaufbauten, und auch diese nur, soweit es sich um kleinere handelt. Als solche gelten etwa Trägerkonstruktionen von Beschattungseinrichtungen.

BRGE III Nr. 0009/2019 vom 23. Januar 2019

Sind bei einem Quartierplan (Sondernutzungsplanung) mit/im ISOS-/BLN-Bereich Bundesaufgaben berührt (hier Gewässerschutz), ist ein ENHK-Gutachten obligatorisch.

Der fragliche Quartierplan sollte die Erstellung eines Untergeschosses (geringfügig) unterhalb des Grundwasserspiegels zulassen, weshalb eine bundesrechtliche Ausnahmebewilligung erforderlich war: Es lag damit eine Bundesaufgabe vor.

Da von einer erheblichen Beeinträchtigung des ISOS-geschützten Ortsbilds der Stadt Schaffhausen ausgegangen werden musste, wäre folglich eine obligatorische und nicht die von der Vorinstanz veranlasste fakultative Begutachtung der ENHK zwingend gewesen. Deren detaillierte Einschätzung stellte eine schwere Beeinträchtigung der ISOS-Schutzziele fest. Da auch keine gleich- oder höherrangigen Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstanden war der mit dem Quartierplan verbundene Eingriff bundesrechtswidrig:

Der Entscheid des Obergerichtes Schaffhausen wurde aufgehoben und die Sache zur Verbesserung an den Stadtrat Schaffhausen zurückgewiesen, der über das dafür passende weitere Vorgehen zu entscheiden haben wird.

Bundesgericht, I. öffentlich-rechtliche Abteilung, Urteil vom 11. Februar 2019 (1C_583/2017)