"Unechte" Verwirkungsfrist nach § 213 Abs. 3 PBG: Das Baurekursgericht reiht sich ein ...... /  by Simon Schaltegger

Gegen den klaren Wortlaut des Gesetzes und gegen den Willen des autonom zur Legiferierung zuständigen kantonalen (!) Gesetzgebers (zumindest in Bezug auf das kantonalzürcherische Verbandsbeschwerderecht), und gegen den Grundsatz der Rechtssicherheit ... verwässert nun auch das Baurekursgericht die Verwirkungsfrist des § 213 Abs. 3 PBG: Aus Gründen des "Rechtsschutzes Dritter" (vor allem aufgrund des Verbandsbeschwerderechts)  müsse eine solche "durch Verwirkung bewirkte Verunmöglichung einer Unterschutzstellung" anfechtbar sein...

"Rechtsschutz Dritter":

Nur weil man dem Inventar - ebenfalls gegen den klaren gesetzgeberischen Willen und Wortlaut des Gesetzes - nun damit neu eine Grundeigentümer-relevante "Wirkung" konstruiert : Erst noch zu Gunsten von Nachbareigentümer gegen den betroffenen Grundeigentümer ...

"Rechtsschutz Zürcher Heimatschutz":

Eine (rechts-)politisch begründete Konstruktion eines "Entscheides der Nichtunterschutzstellung" (= eine Konstruktion des Verwaltunggerichts; Entscheid BRGE IV Nr. 0103/2015 vom 9. Juli 2015).

Schlussfolgerung: Künftig - bei dieser Sicht - muss der Staat auch bei sämtlichen Objekten (z.B. von widerrechtlich erstellten Gebäude-/teilen), bei welchen infolge Zeitablaufs eine Beseitigungsbefugnis der Behörden per se verwirkt ist, noch - für eine Gewährleistung eines "Rechtschutzes" der Nachbarn (!) und der kantonalen Verbände (z.B. bei inventarisierten widerrechtlich erweiterten Objekten...) - diese Verwirkung publizieren...

Areal Hornbach: Publikation (Einzonung + Gestaltungsplan); Ansetzung Rekursfrist /  by Simon Schaltegger

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Etwas befremdend (betreffend Zeitpunkt) bringt der Stadtrat Zürich die für die anstehende Projekt-Baubewilligung erst einmal notwendigen Grundlagen-Beschlüsse zur Publikation: Just beim Ferienbeginn, dem Tag, da viele Familien und GrundeigentümerInnen in die Ferien verreisten oder sich mit dem Ferienbeginn befassen. (PublikationenGestPlanZonenPlaRev10.7.2015) Die Rekursfristen (bis 10.8.2015) werden angesetzt einmal für:

  1. Teilrevision des Zonenplans: Die Stadt beschliesst eine EINZONUNG (statt Erholungszone), und zwar in eine 5-(tw. 4-)geschossige Quartiererhaltungszone (bestehend: nur 3-geschossig) mit erheblichem Höhensprung.
  2. Gestaltungsplan Hornach: Rund um das (im August wohl zu bewiligende...) Bauprojekt wird ein Gestaltungsplan festgesetzt, um zusätzliche Privilegierungen des Projekts gegenüber der Grundordnung zu rechtfertigen.

Das Zonenplan-Revisions-Vorpreschen der Stadt vor die laufende BZO-Revision erstaunt; auch angesichts der rasanten Wohnbauentwicklung der letzten Jahre gehen. Sowohl aus richtplanerischer Sicht als auch vor dem Hintergrund des Einzonungs-Moratoriums (Kulturlandinitiative) erscheint es tw. als fragwürdig ...TRevisionZonenplan_Gestaltungsplan

"Gewachsenes Terrain" nach PBG/ABV ist nicht Grundlage für die Höhe von Einfriedungen und Mauern nach § 178 EG ZGB /  by Simon Schaltegger

Das öffentliche Baurecht ist von ganz anderer Tragweite als das zivilrechtliche Nachbarschaftsrecht. Während das öffentliche Baurecht die Interessen der Öffentlichkeit an der Art der Nutzung des Baulandes im Auge hat und daher kraft ausdrücklicher Vorschrift eben keine Privatrechte begründet (§ 218 PBG), soll  mittels des eidgenössischen und des kantonalen Nachbarrechts ein gerechter Ausgleich zwischen den involvierten Privaten gefunden werden. Die massgeblichen Gesichtspunkte sind daher bei der Anwendungvon zivilrechtlichen Vorschriften anders als bei der Anwendung öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Das gilt namentlich auch für das gemäss Art. 697 Abs. 2 ZGB erlassene kantonale Privatrecht, dem von Bundesrechts wegen die Regelung der näheren Ausgestaltung von Einfriedungen im privaten Interesse der Nachbarn überlassen ist. Für das Verhältnis zwischen Privaten stehen indessen die privaten Interessen im Vordergrund. Unter diesem Gesichtspunkt gewinnen Verhalten und Abmachungen der involvierten Grundeigentümer eine hervorragende Bedeutung. Entscheidend ist daher, ob die in Frage stehenden Bodenveränderungen von einem Grundeigentümer einseitig vorgenommen wurden oder ob solche Veränderungen auf Grund von Absprachen der Beteiligten oder gar aus einer Hand geschahen. Grundsätzlich ist aber, wie bereits einem Entscheid des Obergerichts aus dem Jahre 1918 entnommen werden kann, bei der Anwendung von § 178 EG ZGB "das jetzige Niveau des in Frage kommenden Landes" für die Messung massgebend und "nicht dasjenige irgendeines früheren Zeitpunktes" (ZR 18/1919 Nr. 105).

Verschiebung einer Bushaltestelle als Realakt, ohne anfechtbare Anordnung. /  by Simon Schaltegger

Behördliche Handlungen, die nicht in einer bestimmten Rechtsform (Verfügung, Vertrag, Plan oder Erlass) ergehen, sind sogenannte Realakte. Zur Öffnung des Rechtsweges ist von der Behörde, welche für die Handlung zuständig ist, eine mit Rekurs anfechtbare Anordnung nach § 10c Abs. 2 VRG zu verlangen (BRGE I Nr. 0185/2014 vom 19. Dezember 2014): BRGE Nr. 0/; NE vom - entscheidauszug_aus_brge_i_nr._0185-2014_vom_19._dezember_2014.pdf

Steigende Wohnfläche/Person in Zürich seit 10 Jahren auch bei gemeinnützigem Wohnungsbau /  by Simon Schaltegger

Diskussion der Revision von Bauordnung und Zonenplan mit Verdichtung: Ruf nach Beschränkung des Wohnflächenverbrauchs: "In den letzten Jahren wurde das Erstellen immer grosszügigerer Wohnungen oft als Ursache für die steigenden Mietpreise und den hohen Wohnflächenkonsum bezeichnet und eine vermehrte Erstellung von einfachen und kleineren Wohnungen postuliert. Lässt sich in den letzten Jahren eine Hinwendung zu diesen Zielen feststellen?

Tatsächlich gibt es interessante Entwicklungen in diese Richtung. So ging die durchschnittliche Zimmerzahl pro Wohnung bei den Wohnersatzbauten seit 2010 von 3,6 auf 3,3 zurück – deutlicher bei den gemeinnützigen Bauträgern, weniger stark auch bei den anderen Eigentumskategorien (vgl. Tabelle T_3). Diese Bewegung ist auch bei der durchschnittlichen Wohnfläche pro Wohnung festzustellen, die von 109 auf 102 Quadratmeter sank. Bemerkenswerterweise ist diese Tendenz bei der Fläche pro Raum noch nicht festzustellen; diese liegt weiterhin über 30 Quadratmeter. Bei gemeinnützigen Bauträgern ist seit 2010 sogar eine gewisse Annäherung an die Flächen der privaten Anbieter festzustellen.

Diese Entwicklungen führen bei der Wohnfläche pro Person in den letzten fünf Jahren gegenüber der Vorgängerperiode zu einer annähernden Konstanz der Durchschnittswerte (Grafik G_18). Die Totalwerte verdecken die unterschiedlichen Entwicklungen: eine klare Zunahme bei den gemeinnützigen Bauträgern auf niedrigem Niveau und einem ebenso deutlichen Rückgang des Flächenkonsums bei den privaten." (Quelle: Ersatzbauprojekte Zürich 2004-2015; Statistik Zürich, Mai 2015)

Energiewende-Welle erreicht bereits Solar-Bootshaus-Provisorien /  by Simon Schaltegger

Nun werden sogar bereits Bootshaus-Provisorien für die Eneregiewende "verwendet"...: Noch 2013 setzte das Bundesgericht für diesen konkreten Fall einen engen Rahmen: Wenn die Bewilligungsfähigkeit des in den 60er Jahren lediglich für wenige Jahre als Provisorium bewilligten Bootshauses nach Ablauf des Provisoriums gegeben gewesen wäre, könnte eine Bewilligung der Solaranlage gestützt auf Art. 24c RPG (Erweiterungsmöglichkeit im Rahmen von Art. 42 RPV) in Betracht kommen.

Indessen: Das Verwaltungsgericht wies danach umfangreich nach, dass eine materielle Rechtmässigkeit des streitbetroffenen Bootshauses auch nach Ablauf der letztmals erteilten befristeten Bewilligung des Bootshauses nicht nachgewiesen oder festzustellen sei. Deshalb war eine Anwendung von Art. 24c RPG nicht möglich.

17. Juni 2015:

Das Bundesgericht in Lausanne nahm daher nun offenbar den langen Hammer zur Hand und legte "willkürfrei und rechtsgleich" den kantonalzürchersichen (!) § 40 PBG zur betroffenen Freihaltezone (Schutzzone gemäss Art. 17 RPG) neu dahingehend aus, dass auf diesem Bootshaus "das Anbringen der Solaranlage als zonenkonform" zu qualifizieren sei (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG), - ungeachtet des Umstandes, dass das Bootshaus selbst (nach wie vor) nur für die Lebensdauer besitzstandsgeschützt ist und nur einen "kleinen übrigen Unterhalt" erfahren darf.

Auf die Einordnung dieses Urteils (BGer 345/2014; die schriftliche Begründung ist noch in Arbeit ...) in die raumplanungs- planungs- und baurechtliche (und weniger in die rein politische...) Ordnung kann man gespannt sein!

Immer mehr Hundertjährige und Ältere in bevorzugten Wohnkantonen /  by Simon Schaltegger

Immer mehr Hundertjährige und Ältere leben in der Schweiz, vor allem Frauen. Zwischen dem Jahr 2000 und 2014 hat sich die Zahl der Hundertjährigen und Älteren nahezu verdoppelt (von 787 auf rund 1600). Im Vergleich zu 2013 wurde eine Zunahme um 4,1 Prozent registriert. Von den fast 1600 Hundertjährigen und Älteren, die im Jahr 2014 verzeichnet wurden, waren 1300 Frauen und 300 Männer. Die Älteren haben zudem bevorzugte Wohnkantone: In den Kantonen Tessin, Basel-Landschaft, Schaffhausen, Jura, Bern und Basel-Stadt ist die Alterung am deutlichsten. In diesen Kantonen kommen mehr als 32 über 65-Jährige auf 100 Personen im erwerbsfähigen Alter, während der nationale Durchschnitt bei lediglich 29 über 65-Jährigen liegt. Ende 2014 zählte die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz laut Mitteilung des BFS 8'236'600 Personen. Das sind 1,2 Prozent (+ 96'900 Personen) mehr als ein Jahr zuvor. Der Grossteil dieses Zuwachses ist auf die Einwanderung zurückzuführen (+60'700 Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit); Quelle:VLP-ASPAN, 1.5.2015.

Baurekursgericht des Kt. Zürich: Umfassende Zuständigkeit /  by Simon Schaltegger

Seit 1.7.2014 sind die Rekurszuständigkeiten im Bau-, Planungs- und Umweltrecht vereinheitlicht: Das Baurekursgericht ist als Rekursinstanz neu generell zuständig für Verfügungen, die gestützt auf folgende Erlasse ergehen:

  • Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; SR 700)
  • Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG; SR 814.01)
  • Bundesgesetz über den Gewässerschutz (GSchG; SR 814.20)
  • Bundesgesetz über den Wald (WaG; SR 921)
  • Planungs- und Baugesetz (PBG; LS 700.1)
  • Einführungsgesetz zum Gewässerschutzgesetz (EG GSchG; LS 711.1)
  • Abfallgesetz (AbfG; LS 712.1)
  • Strassengesetz (StrG; LS 722.1)
  • Wasserwirtschaftsgesetz (WWG; LS 724.11)
  • Kantonales Waldgesetz (LS 921.1)

Anordnungen des Regierungsrates sind von der Neuregelung nicht betroffen und können wie bisher mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden (vgl. z.B. § 329 Abs. 2 PBG).

Reminder: BZO-Revisions-Genehmigungen neu durch die Baudirektion /  by Simon Schaltegger

Die Zuständigkeit für die Genehmigung von kommunalen Richt- und Nutzungsplänen sowie genehmigungsbedürftigen Verfügungen liegt neu seit 1. Juli 2014 stets bei der zuständigen Direktion (vgl. § 2 lit. b PBG). Bis anhin war jeweils in jenen Fällen der Regierungsrat zuständig, in denen eine Genehmigung nicht oder nicht vorbehaltlos erteilt werden konnte. Während die Genehmigung bisher erst nach Eintreten der Rechtskraft der zu genehmigenden Vorlage einzuholen war, erfolgt die Genehmigung neu unmittelbar nach Festsetzung der Vorlage. Der Genehmigungsentscheid wird durch die Gemeinde gleichzeitig mit dem Planungsakt veröffentlicht und aufgelegt (vgl. § 5 Abs. 3 PBG). Beide Akte (Planfestsetzung und Genehmigung) können daraufhin gemeinsam beim Baurekursgericht angefochten werden.

Gebäudevorsprünge und Grenzabstandsbereich § 260 PBG /  by Simon Schaltegger

Nach § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge bis 2 m in den Abstandsbereich hineinragen (Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge): Das Baurekursgericht entschied, dass darunter auch Gebäudevorsprünge fallen, die sich über sämtliche Vollgeschosse erstrecken (BRKE II Nr. 0053/2009 vom 10. März 2009 in BEZ 2009 Nr. 3).

Quartierversorgungsbetrieb nach Art. 6 Abs. 4 BZO Stadt Zürich /  by Simon Schaltegger

"Solange kein klares Überangebot geschaffen wird, darf ohne vorherige Bedarfsabklärung vom Quartierversorgungscharakter eines Betriebes i.S.v. Art. 6 Abs. 4 BZO ZH ausgegangen werden. achbarn haben auch in einer ruhigen Wohnzone den Lärm von maximal 20 im Freien spielenden Kindern zu dulden" (Entscheid BRGE I Nrn. 0169-0170/2014 vom 21. November 2014; Beschwerde pendent).

BZO Stadt Zürich: "Untergeschoss-Ersatz" /  by Simon Schaltegger

StR Odermatt zu 1.Entwurf: Wohnhygiene und Schutz Bebauungsstruktur verlange die Streichung des (Jahrzehnte lang in der Stadt gebaute...) anrechenbaren UGs. Korrekturversuch des Stadtrats vom 29. Oktober 2014: Anstelle des anrechenbaren Untergeschosses soll an flachen oder sehr schwach geneigten Lagen ein "zusätzliches Vollgeschoss" zulässig sein. Die "Ausnützungsziffer soll um die Grösse eines durchschnittlichen Vollgeschosses "erhöht" werden, womit die Änderung ausnützungsneutral sei; und die Gebäudehöhe solle "leicht" um max. 1 m erhöht werden. Der Rettungsversuch:

  1. Dutzende Gebäude mit bis heute zulässigem anrechenbaren UGs werden rechtswidrig.
  2. Neue Gebäude werden um 1 m höher mit Nachteilen der Wohnhygiene.
  3. Ent-Dichtung: Gleiches massgebendes Nutzungsmass bei verpflichtendem Mehrvolumen; (O-Ton Stadtrat: "ausnützungsneutral")
  4. "Besserer Schutz der Bebauungsstruktur" fraglich (= explizites Ziel StRat zur Streichung des anr. UGs im 1.Entwurf), sondern:  --> Beeinträchtigung durch neue höhere Dimensionen.
  5. Gewinn Wohnhygiene (= explizites Ziel Odermatts zur Streichung des anr.UGs im 1. Entwurf), sondern: --> Wohnhygiene ist maximal dieselbe...  die Bewohner haben 1 m höhere Häuser gegenüber und nebendran in diesen Zonen.
  6. Zudem: Es entstehen um bis 1 m über gewachs. Terrain gelegene Untergeschosse, die
    1. ... nur mit Waschküchen, Einstell-/Kellerräumen u.dgl. genutzt werde können: Keine Bastel-/Hobby-/Versammlungs-/Fitnessräume: Alles verboten.
    2. ... zumindest ebenso potentiall behindertenfeindlich sind wie tiefergesetzte bisherige "Untergeschosse".

Fraglich, ob wesentliche Gewinne für die Bebauungsstruktur der Quartiere oder die Wohnhygiene damit verbunden sind: Es wird jedenfalls ein Meter Gebäudehöhe für die behaupteten wohnhygienischen und ästhetischen "Verbesserungen" gezahlt, ohne dass eine Verdichtung ermöglicht wird.

Revidiertes Raumplanungsgesetz ist seit 1. Mai 2014 in Kraft: Bewilligungsfreie Solaranlagen /  by Simon Schaltegger

Art. 18a RPG Solaranlagen1 In Bau- und in Landwirtschaftszonen bedürfen auf Dächern genügend angepasste Solaranlagen keiner Baubewilligung nach Artikel 22 Absatz 1. Solche Vorhaben sind lediglich der zuständigen Behörde zu melden. 2 Das kantonale Recht kann: a. bestimmte, ästhetisch wenig empfindliche Typen von Bauzonen festlegen, in denen auch andere Solaranlagen ohne Baubewilligung erstellt werden können; b. in klar umschriebenen Typen von Schutzzonen eine Baubewilligungspflicht vorsehen. 4 Ansonsten gehen die Interessen an der Nutzung der Solarenergie auf bestehenden oder neuen Bauten den ästhetischen Anliegen grundsätzlich vor.

Raumplanungsverordnung:

Art. 32a RPV: Bewilligungsfreie Solaranlagen 1Solaranlagen gelten als auf einem Dach genügend angepasst (Art. 18aAbs. 1 RPG), wenn sie:

a. die Dachfläche im rechten Winkel um höchstens 20 cm überragen; b. von vorne und von oben gesehen nicht über die Dachfläche hinausragen; c. nach dem Stand der Technik reflexionsarm ausgeführt werden; und d. als kompakte Fläche zusammenhängen.

2 Konkrete Gestaltungsvorschriften des kantonalen Rechts sind anwendbar, wenn sie zur Wahrung berechtigter Schutzanliegen verhältnismässig sind und die Nutzung der Sonnenenergie nicht stärker einschränken als Absatz 1.

3 Bewilligungsfreie Vorhaben sind vor Baubeginn der Baubewilligungsbehörde oder einer anderen vom kantonalen Recht für zuständig erklärten Behörde zu melden. Das kantonale Recht legt die Frist sowie die Pläne und Unterlagen, die der Meldung beizulegen sind, fest.

Solaranlagen: Einordnungs-Anforderungen § 238 Abs. 4 PBG /  by Simon Schaltegger

Die neue Einordnungsbestimmung von § 238 Abs. 4 PBG ist am 1. April 2013 in Kraft getretenen: Nachbarrekurs gegen Baubewilligung für u.a. Solaranlage zweier EFHs als unbegründet abgewiesen. Das Baurekursgericht äussert sich zur übergangsrechtlichen Beachtung dieser Bestimmung im Rechtsmittelverfahren; zur Auslegung dieser Regelung im Verhältnis zu Bauordnungsbestimmungen der Gemeinden und zum Vorbehalt des Bundesumweltschutzrechts..(BRGE II Nr. 0070/2013 vom 7. Mai 2013).

Aufhebung Uferwegservitut: Richtlinien der Baudirektion Zürich: Unzureichende gesetzliche Grundlagen /  by Simon Schaltegger

Anfechtungsobjekt: Uferservitut, nebenbestimmungsweise angeordnet durch die Baudirektion  im Rahmen der Beurteilung eines Gebäudeumbaus: Es wurde aufgehoben (BRGE III Nr. 0075/2013 vom 26. Juni 2013). Die Anwendung der verwaltungsinternen Richtlinien für bauliche Veränderungen auf Landanlagen und für Seebauten (Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. 1598 vom 7. Juli 1995) auf Bauvorhaben auf Konzessionsland wurde bisher als zulässig eingestuft. In einem unlängst ergangenen Leiturteil gelangte das Bundesgericht jedoch zum Schluss, dass diese Richtlinien für die darin verankerten Baubeschränkungen keine genügende gesetzliche Grundlage darstellen (BGr 1C_41/2012 vom 28. März 2013).

Uferweg

Gerichtsgebühren in (Bau-) Rekursverfahren /  by Simon Schaltegger

Das Baurekursgericht legt Kriterien der Spruchgebührenhöhe im Rekursverfahren offen (allgemein und im Speziellen bei Verfahren betreffend Mobilfunk-Basisstationen); der  Entscheid wurde vom Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit VB.2012.00823 vom 29. Mai 2013 bestätigt. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts erhoben die Nachbarn am 23. August 2013 Beschwerde an das Bundesgericht (BRGE II Nr. 0179/2012 vom 6. November 2012; vom Verwaltungsgericht bestätigt; Beschwerde beim Bundesgericht noch pendent).

"Ungehörige" Werbung von RechtsanwältInnen in der Schweiz (heute) /  by Simon Schaltegger

Nach der Aufsichtskommission über die Zuger Anwälte kam auch das Bundesgericht (Urteil 2C_714/2012 vom 25. Januar 2013) zum Schluss, dass die vorgesehene Leuchtbeschriftung an der Hausfassade (ca. 9 m x 1 m) gegen  Art. 12 lit. d BGFA verstosse: es erinnerte daran, dass Anwälte seit Inkrafttreten des
Bundesgesetzes grundsätzlich Werbung betreiben dürfen, sofern diese "objektiv
richtig sei und dem Informationsbedürfnis der Öffentlichkeit" entspreche.
Dies erfordere jedoch, dass die Werbung "zurückhaltend erfolgen" muss, was angesichts der Grösse und der Beleuchtung der geplanten
 Beschriftung nicht mehr der Fall sei. In seinem Entwurf für ein neues schweizerisches Anwaltsgesetz (PDF) hat der Schweizerische Anwaltsverband (SAV) nun aber gerade auf diese Bestimmung zur Anwaltswerbung verzichtet: Auch Literatur und Rechtsprechung gehen davon aus, dass der bisherige Vorbehalt der "Objektivität" in Art. 12 lit. d BGFA auf die - bereits bestehenden! - Grundsätze des UWG verweist: Unlauterkeit als Grenze. Es braucht daher keineweitere separate Bestimmung mit unklarem Inhalt.

Was in den USA so diesbezüglich abgeht, parodiert man bereits in einschlägigen TV-Serien (z.B. Breaking Bad): http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=pPd67CEL54E