BZO Stadt Zürich: Tw. Genehmigung der Teilrevision: Vorerst kein Ausbau der 2. Dachgeschosse in den Wohnzonen! by Simon Schaltegger

Die mit der Teilrevision noch wesentlich verkomplizierten und ausufernden Regelungen der neuen BZO der Stadt Zürich sind von der Baudirektion des Kantons Zürich mehrheitlich genehmigt worden (die Rechtsmittelfrist gegen die neuen Festsetzungen läuft bis mind. 30. Sepember 2017).

Die Baudirektion verweigert ihre Zustimmung nur zu folgenden 2 Artikeln der revidierten BZO Stadt Zürich:

- Art. 13 Abs. 4 BauO

Der neu mögliche Ausbau von bestehenden 2.Dachgeschossen in am 1.1.1999 bestehenden Gebäuden ist nicht genehmigt worden: Diese Bestimmung rutschte ohnehin erst zwischen ergänzter Auflage 2014 und Festsetzung durch den Gemeinderat Zürich 2016 in die BZO hinein…

- Art. 16 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung.

Die neu noch differenziertere Beschränkung der Zulassung von sexgewerblicher Nutzung in Wohnzonen wurde selbst der Baudirektion offenbar zu kompliziert oder wegen tw. unnzureichenden gesetzllicher Grundlagen vorerst nicht genehmigt.

Weitere ineffiziente Regelungen und den Wohnschutz vernachlässigende Festsetzungen sind aber nicht moniert worden.

Baudirektion des Kantons Zürich: Genehmigung vom 1.9.2017

Zur Maximierung von Fassaden- und Fensterflächen: Kreuzfirstdächer sind rechtskonforme Dachgeschosse by Simon Schaltegger

Es steht den Gemeinden frei, die Erstellung von Kreuzdächern und Kreuzfirsten in der BZO an Voraussetzungen zu knüpfen, um dergestalt Dachlandschaften, die als allzu «opulent» empfunden werden könnten, entgegenzuwirken (§ 49 Abs. 2 lit. d PBG ).

Eigentliche Traufen entstehen bei Kreuzdächern bzw. Kreuzfirsten eben nicht;  sondern (nur) eigentliche «Traufpunkte» an den Gebäudeecken:

Die Gebäudehöhe ist bei Kreuzfirsten nicht bis zu den Firsten zu messen, sondern an diesen Traufpunkten. Dass mit Kreuzdächern maximal grosse Fassadenflächen mit einem entsprechenden Maximum an Fensterflächen erzielt werden können, indem die Gebäudehöhe nur noch an vier Punkten eingehalten werden muss, führt unter dem Aspekt der Baubegrenzungsnormen nicht zur Unzulässigkeit dieser Dachform.

BRGE III Nr. 0101/2017

Gestaltungsplanung Hochschulquartier: Schattenwurf by Simon Schaltegger

Die staatsrechtlich - demokratische Überlegung:

Das Projekt hat eindeutig überregionale kantonale, ja allenfalls sogar darüber hinausgehende Bedeutung. Eine kantonale Legitimierung muss(te) erfolgen – und ist mit dem Beschluss der Legislative des Kantons betr. Richtplanung gesetzeskonform. Die weitere Abfolge für den Erlass des Gestaltungsplanes ist - demokratisch legitimiert und in § 84 Abs. 2 PBG festgesetzt - ebenso geltendes Recht.

Ob eine GLP-initiierte, dergestalt "Projekt-bezogen" angezogene Gesetzesänderung - rechtzeitig - Erfolg haben wird , ist fraglich - zumindest offen.  

Der Rest wäre Planungs und (öffentlichrechtliches und privates) Baurecht und der Gang durch die Rechtsmittelverfahren - wie es die Hauseigentümer neben dem Fussball-Stadion (allerdings mit privater Bauherrschaft und Zeitplan)  vorgemacht haben - heute sind dies die Hauseigentümer am Zürichberg ...

1. Öffentliches Recht:

Schattenwurf nach § 284 PBG: Das Bundesgericht hatte seinerzeit  für die benachbarten Hauseigentümer des damaligen Fussballstadion–Projekts schon einmal die planungsrechtliche Organisation eines Vergleichsprojekts (Schattenwurf!) im Tahmen einer Sondernutzungsplanung (Gestaltungsplan) prüfen müssen: es dürfte anzunehmen sein, dass sich der Kanton als Gestaltungsplanverfasser mit seinen Ressourcen hierbei - heute - keine Blösse gibt gegenüber Nachbar-Hauseigentümer am Zürichberg («AG Besorgte Bürger»)

2. Privatrecht

Und die nachbarlichen Abwehrrechte von Art. 684 ZGB?

Wenn die Sondernutzungsplanung Hochschulquartier resp. eine gestützt darauf ergangene Baubewilligung (z.B. in öffentlichrechtlichen Rechtsmittelverfahren) sich als planungsrechtliche Sonderordnung / Verfügung erweist, welche im Rahmen eines den Zielen und Planungsgrundsätzen des Raumplanungsrechts (RPG CH, PBG ZH) entsprechenden Verfahrens und mit ebensolchem Inhalt erlassen worden ist, wäre - ja müsste - eine übermässige Einwirkung i.S. von Art. 684 ZGB zu verneinen sein:

Die Chancen - vgl. Fluntermer August 2017 -, schliesslich vor Bundesgericht erfolgreich eine Vereitelung von diesbezüglichem Bundesrecht (Nachbarschutz Art. 684 ZGB) geltend zu machen, wären - eher schlecht.

 

PBG: Vom «Gewachsenen Boden» zum «Massgebenden Terrain»: Neue Revisionswelle aufgrund "Harmonisierung" der Baubegriffe im Kanton Zürich by Simon Schaltegger

 

Die neue Regelung einer revidierten ABV («Allgemeinde Bauverordnung») implementiert inhaltlilch die Regelung der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) in das Zürcherische Recht; der Kantonsrat lehnte einen Beitritt ab, er beschloss aber die inhaltlichen Vorgaben dieser IVHB im kantonalen Recht umzusetzen.

 Die Regelung über das «Massgebende Terrain» stellt eine sehr wichtige Bezugsgrösse dar; sie stellt neu auf einen dem Zürcher Planungs- und Baurecht bislang hierfür nicht anwendbaren Tatbestand ab, welcher – wie befürchtet wird, zu wesentlichen Rechtsunsicherheiten führen könnte:

 Der «Gewachsene Boden» stellt die Referenz für das Messen zahlreicher Gebäudeparameter dar; u.a. die Höhenmasse, die Baumasse und die Erscheinungsweise der neuen Gebäude (Gebäudehöhe, Firsthöhe etc.) bestimmt sie mit: Das Ausmass des Neuen in Bezug zum Bestehenden, insbesondere zum bebauten Umfeld (Quartier, benachbarte Verhältnisse) wird davon vertikal determiniert.

 Nach heutiger, langjähriger kantonalzürcherischer Gerichtspraxis, die sich aufgrund des bestehenden § 5 ABV (vgl. Link unten) wird bei Umbauten und Gebäudeabänderungen auf den zur Zeit der seinerzeitigen Baubewilligung des Gebäudes als «bestehend» ausgewiesenen Terrainverauf als «massgebendes Terrain» (heute noch: «gewachsener Boden») abgestellt; bei Neubauten wird nach 10 Jahren Bestand auf den gegenwärtigen Terrainverlauf abgestellt.

 Die Gerichtspraxis hat zu Rechtssicherheit hinsichtlich dieser wichtigen Ausgangsgrösse im Kanton Zürich geführt. Mit der Inkraftsetzung von neu§ 5 ABV wird diese beendet.

 Neu muss gemäss dieser neuen Bestimmung - für beide Tatbestände Umbau und Neubau - auf einen ganz anderen Terrainverlauf abgestellt werden: Auf den «natürlich gewachsenen Geländeverlauf».

 Dies wird in der Rechtsanwendung zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen; denn die Regelung im Zusammenhang mit der Bestimmung dieses «natürlich gewachsenen Geländeverlaufs» lässt der Willkür auf Gemeindeebene Tür und Tor offen.

 1.

Der Bezugspunkt einer solchen Regelung ist das «natürlich belassene, unver- und unüberbaute Baugrundstück»; dieses ist heutzutage - und wird mit der Siedlungsentwicklung nach Innen ganz besonders! – zum Auslaufmodell. Nahezu aller Baugrund ist verändert. Der «natürlich gewachsene Geländeverlauf» ist – da es sich meistens um mehrfache oder zudem um weit zurückliegende Veränderungen/Umgestaltungen handeln wird - meistens unklar oder umstritten sein! Besonders für die davon betroffene Nachbarschaft eines (Neu-)Bauprojektes.

2.

Die zuständige (meistens kommunale) Baubehörde muss nun dessen Verlauf im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festlegen. Sie wird dabei auf den «natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung» abstellen.- Wo ist diese – bei den gerade geschilderten – tatsächlich ja heute bestehenden weitgehend überbauten – Verhältnissen? Nahezu nirgendwo... Deshalb muss von «älteren Terrainaufnahmen» auf den «ursprünglichen Geländeverlauf auf dem Baugrundstück» geschlossen werden: Der Beizug von historischen Karten mit der ihnen zukommenden grossen Ungenauigkeiten muss befürchtet werden. Denn Sinn der inhaltlich determinierenden IVHB-Bestimmung ist, «… dass auf den seit langem bestehenden, weitgehend durch natürliche Prozesse entstandenen Geländeverlauf abgestellt wird, und nicht auf einen Geländeverlauf, der auf menschliche Eingriffe wie frühere Abgrabungen und Aufschüttungen zurückgeht».

Nun sind die heutigen Bauflächen seit Jahrhunderten vielfältigst von Menschen verändert worden; der Urzustand ist endgültig verloren – besonders in den Bauzonen. Diskutieren kann man bloss, ob irgendeine bestimmte frühere, historische und damit immer nur relativ

natürliche Terraingestaltung massgebend sein müsste. Im Grundsatz kann dem nicht so sein (vgl. auch dazu (AGVE 1984, S. 405 f.). Dies führt daher zu unpraktikablen Lösungen; das Ergebnis wird dem Zufall ausgeliefert, kann doch mehrheitlich wohl kein einheitlicher Zeitpunkt bestimmt und die seitherige Entwicklung oft nicht genügend ermittelt werden.

 3.

Die den zuständigen Behörden sogar zukommende Kompetenz für die abweichende Festlegung des „natürlich gewachsenen Geländeverlaufs“ beinhaltet eine zusätzliche Ermessensbetätigung; die Kriterien müssen im Interesse einer genügenden sachlichen und rechtlichen Vertretbarkeit auf einer übergeordneten planerischen Grundlage beruhen (z.B. Hochwasserschutz, Grundwassergefährdung); planerische Gründe können jedoch nicht nur zum «besseren Lärmschutz», sondern auch eine «bessere Einordnung ins Ortsbild» bezwecken, was der Untergrabung der Grundlagen zur Ausnahmebewilligung als solche (vgl. 220 PBG) geradezu Vorschub leistet – so sorgfältig erwogen wie auch immer. Solche Abweichungen mittels Feststellungs-Entscheid –anfechtbar im Baubewilligungs- oder im Planungsverfahren– werden Spielball künftiger Nachbarschafts-Rekurse und/oder behördlicher Dominanz gegenüber der projektierenden Bauherrschaft bilden.

 Nicht immer steht Harmonisierung für Vereinfachung und Rechtssicherheit – diese hier verspricht - nüchtern betrachtet – Unklarheit und Unsicherheit für wichtigste planungsrechtliche Grundlagen wie Gebäudehöhen, Firsthöhen etc.

 Übergangsregelung

Die neuen Bestimmungen gelten in den einzelnen Gemeinden erst, wenn diese ihre Bau- und Zonenordnungen (BZO), d.h. ihre Rahmennutzungsplanung harmonisiert haben.

Die Gemeinden haben dafür bis zum 28. Februar 2025 Zeit: Sie müssen in ihren BZO die neuen Baubegriffe verwenden, wenn sie entsprechende Regelungen (z.B. die Baumassenziffer) treffen. Die alten Begriffe (wie z.B. gewachsener Boden oder Gebäudehöhe) dürfen nicht mehr verwendet werden.

 

 

«Allgemeine Bauverordnung (Kt. Zürich)

Bisher: «Gewachsener Boden»

 § 5 ABV

1 Gewachsener Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.

2 Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden

a.  innert einem Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist,

b.  im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist.

 

Neu: «Massgebendes Terrain»

 § 5 ABV.

1 Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen.

 

2 Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.

„Unterirdische“ Gebäude und Gebäudeteile im Waldabstand (§ 262 Abs. 1 PBG) by Simon Schaltegger

Im Waldabstands-Bereich nach § 262 Abs.1 PBG gelten Gebäude und Gebäudeteile auch dann als „oberirdisch“ - und sind deshalb nicht erlaubt – wenn sie das gewachsene Terrain um weniger als 0,5 m überragen.

Eine Tiefgarage z.B., welche bezüglich des in die Waldabstandslinie hineinragenden Bereichs rund 25cm über dem heute vorhandenen Terrain oberirdisch in Erscheinung tritt, ist dort nicht bewilligungsfähig.

Entscheidauszug aus BRGE III Nrn.0054-0057/2017

Attikageschoss ist nicht gleich Attikageschoss: Begrenzung der Privilegierung by Simon Schaltegger

Das Baurekursgericht bestätigt dessen Praxis zu § 292 PBG:

Das in drei Teilen gegliederte Attikageschoss hielt die Drittelsregel entgegen der kommunalen Baubehörde nicht ein - und ist deshalb als Vollgeschoss anrechenbar, verletzt die Gebäudehöhe und das Grundstück ist übernutzt; der Nachbarrekurs wurde gutgeheissen, und die Baubewilligung wurde aufgehoben.

Die Begrenzung mittels der subsidiär geltenden kantonalen Drittelsregelung ist eine ästhetisch motivierte grundlegende Baubeschränkungsnorm.

BRGE IV Nr. 0029/2017 vom 16. März 2017

 

Quartier Hottingen und BZO Zürich: Aushöhlung der Wohnzone mittels Zonenplanung (Kernzone) und Ausnahmebewilligungen vom WAP by Simon Schaltegger

Streitgegenstand war die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Wohnanteils von 90% bei der Erstellung eines Schulhauses für die Oberstufe: Eine weitere Privat-Schule sollte auf Kosten von wertvollem Wohnraum im Plattenstrasse-Quartier von Hottingen Platz nehmen.

Die Vorinstanz begründete die Ausnahmesituation damit, dass diese Privatschule (die private Steiner Schule) bereits in anderen Gebäuden an der betreffenden Strasse ihre Unterrichtstätigkeit ausübe und der strittige Neubau damit standortgebunden sei.

Direkt betroffene Nachbar-Grundeigentümer mit Wohnliegenschaften wehrten sich mit Erfolg dagegen:

Das Baurekursgericht kam zum Schluss, dass die Nähe zur bisherigen Schule für das geplante Schulhaus für die Oberstufe nicht erforderlich sei.

Resultat: Gutheissung der Nachbarrekurse und Aufhebung der Baubewilligung.

Dieser Entscheid BRGE I Nrn. 0170-0172/2016 vom 25. November 2016 wurde mittels Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen; der Entscheid steht noch aus.

Implenia: Umfassende Risiko-Übernahme einer allfälligen Unrichtigkeit der Vorplanung der Stadt Zürich als Bestellerin? by Simon Schaltegger

Das Obergericht bestätigte das Urteil des Bezirksgerichtes, soweit dieses die eingeklagten Mehrforderungen der Implenia abgewiesen hatte, welche jene aufgrund von

  •  Planungsfehlern/-unvollständigkeiten der Vorplanung der Bestellerin, und von
  •  Bestellungsänderungen

geltend gemacht hatte.

Die Haupt-Mehrforderungen (> 13 Mio) der Implenia sind offenbar infolge angeblch mangelhafter oder unvollständiger Planung der Bestellerin eingeklagt.

Die Vertragsklausel, gestützt auf welche die Stadt, das Bezirksgericht und das Obergericht einen Anspruch der Implenia darauf verneinte, lautete (Ziffer 1.2.1 Abs. 3 TUV):

"Es ist die Pflicht der Totalunternehmung, die von der Gesamtplanerin/dem Gesamtplaner bisher erbrachten Leistungen (insbesondere Planunterlagen und sonstige Dokumente) auf ihre Richtigkeit zu überprüfen und die Verantwortung für die Ausführung des Bauwerks auf deren Grundlage vollumfänglich zu übernehmen."

Die Zürcher Gerichte sehen darin eine vollständige Wegbedingung der Haftung der Bestellerin für die Güte deren Vorplanung (bisherige Gesamtplanung), d.h. das Obergericht legt diese Bestimmung des TUV nach dem Vertrauensprinzip dergestalt aus, dass damit die TU erklärte, die (Zitat) "...Verantwortung für die Ausführung des Bauwerks vollständig zu übernehmen. Das bedeutet, dass die Pflicht zum Erstellen des Bauwerks auch bei Unrichtigkeit der "Planunterlagen und sonstigen Dokumente" gilt."

Aufgrund dieser ihrer Verpflichtung habe sich die TU nicht auf die Vollständigkeit und Richtigkeit der Unterlagen der Stadt verlassen dürfen, obwohl diese - als Bestellerin mit diesen Gesamt-Vorplanungsgrundlagen - als Sachverständig zu beurteilen war.

Das Urteil wirft zwei Fragen auf:

  1. Ziff. 1.2.1 Abs. 3 TUV: "Es ist die Pflicht der Totalunternehmung, die von der Gesamtplaner bisher erbrachten Leistungen (insbesondere Planunterlagen und sonstige Dokumente) auf ihre Richtigkeit zu überprüfen und"die Verantwortung für die Ausführung des Bauwerks auf deren Grundlage vollumfänglich zu übernehmen":  Sind diese Planungs-Grundlagen der Stadt Zürich von den Parteien explizit als "Vertragsbestandteile" deklariert worden? Mussten diese tatsächlich - aus Sicht beider Parteien - wesentlich abgeändert werden? Ist mit diesem expliziten Bezug der übernommenen Verantwortung der TU (= Risikoübernahme/Wegbedingung Haftung der Stadt für deren Planungsleistungen) auf eine "auf der Grundlage dieser Vor-Planungen" beruhende Ausführung des Bauwerks - die Risiko-Übernahme der TU nicht eingeschränkt worden?
  2. Handelte es sich bei den durch die unvollständige bzw. fehlerhafte Planung der Bestellerin (Stadt) verursachten Mehraufwendungen (Korrektur-/Nachplanungen und Ausführungs-Mehrkosten) ev. sogar insgesamt um eine "übermässige Erschwerung der Fertigstellung" i.S. von Art. 373 Abs. 2 OR? Wäre für eine Annahme, Ziffer 1.2.1 TUV sei als ein Verzicht des TU's auf dieses sein (dispositives) Recht nach Art. 373 Abs. 2 OR auszulegen, an einen solchen bzw. an die Formulierung/Inhalt von Ziff. 1.2.1 allenfalls höhere Anforderungen zu stellen?

Ob eine Anfechtung beim Bundesgericht diesbezüglich nähere Aufschlüsse ergäbe, ist offen; bereits das Obergericht hat einige Substantiierungsmängel schon in der Berufung reklamiert, was sich allenfalls auf einen Beurteilungsumfang vor dem Bundesgericht vorab negativ auswirken könnte.

Der Berufungsentscheid des Obergerichts: Urteil vom 12. September 2016

Jedenfalls:

1. Bereits der Umfang der bisherigen Partei-Vorträge resp. des Urteils des BGZ's sprengt den "normalen" Rahmen:

  • - die Klage: 421 Seiten
  • - die Klageantwort zuerst 1'329 Seiten,
  • - nach deren Rückweisung noch (!) 495 Seiten,
  • - die Replik 444 Seiten,
  • - die Duplik 347 Seiten (macht 3'036 Seiten Parteivorträge), und
  • - das angefochtene Urteil des BGZ 220 Seiten.

Da blieb die Berufungsschrift mit 113 Seiten - und das Berufungsurteil des Obergerichts mit 73 Seiten gerade noch bescheiden.

2. Der Umstand, dass das Obericht seinen Entscheid bereits auf der Basis einzig der Berufungsschrift fasste und die Beklagte sich gar nicht am Berufungsverfahren beteiligen musste (keine Prozessentschädigung trotz 99%igem Obsiegen), deutet darauf hin, dass die Berufung schon aufgrund der Berufungsschrift und im Hauptstandpunkt "als offensichtlich unbegründet" abgewiesen worden sein könnte (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO).

Das Fällen bzw. der Rückschnitt von Bäumen als "bauliche Massnahme" im Sinne von § 234 PBG? by Simon Schaltegger

Das Verwaltungsgericht konzediert dem Fällen bzw. dem (diesem gleichkommenden) Rückschnitt eines Baumes die planungsrechtliche Bedeutung einer "baulichen Massnahme" im Sinne von § 234 PBG.
Das Gericht bezeichnet diese Massnahmen, welche fraglos keine "baulichen" im eigentlichen Sinne darstellen, dennoch als solche "im weiteren Sinn", um diese dem Anwendungsbereich von § 234 PBG unterstellen zu können.
Eine fragwürdig ausdehnende Interpretation der gesetzlichen Grundlage als Anforderung jegliches beschränkenden Verwaltungsaktes.
Dabei hilft nichts, dass das Gericht temperierend anfügt, "die negative Vorwirkung sei auf das für den Schutz der künftigen Planfestsetzung erforderliche Mass zu begrenzen": Tatsache ist , dass damit die Vorwirkung von neu vorgesehenen Baumerhaltungspflichten, als "Grün-Erhaltung politisch hoch im Kurs, auf tönernden Grundlagen beruht:
Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich: VB.2015.00762 

Bauen am Zürichsee: Dispensvoraussetzungen nach Art. 41c Abs. 1 lit.a GSchV by Simon Schaltegger

Die Dispensvoraussetzungen vonArt.41c Abs.1 lit.a GSchV sollen eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erwünschte städtebauliche Verdichtung nicht verhindern. Wenn "dicht überbautes Gebiet" (1.Voraussetzung) gegeben ist, ist es grundsätzlich Sache der Bauherrschaftnachzuweisen,  dasskeinewenigerstarkeBeanspruchungdes
Gewässerraums durch die vorgesehene Baute möglich ist (2.Voraussetzung): Ein sachliches und objektiv begründetes Bedürfnis an der Erstellung der geplanten Baute im Uferstreifen, was gegenüber dem Interesse des Uferschutzes überwiegen muss.

Entscheid BRGE III Nr. 0208/2016 vom 24.8.2016

Überbauung RINGLING (Zürich) vom Bundesgericht abgeschossen: Der Entscheid by Simon Schaltegger

Das Bundesgericht desavouiert die kantonalen Gerichte in einer geschmäcklerischer Weise, die hier konkret, von der lediglich zur Willkürprüfung berufenen letzten Instanz, nicht überzeugt.  
Im Resultat sind hier einzelne Nachbarn in einem ganzen Stadtteil - was zusätzlich irritiert - mit Rügen der „willkürlichen“ Verletzung von solchen kantonalen Normen durchgedrungen, welche gar keine direkte Schutzwirkung zu ihren Gunsten entfalten wollen (Stadtplanung, Quartier-Ästhetik; Immissionsschutz von künftigen Bewohner der -verweigerten- Arealüberbauung):
Das sie schützende Bundesgericht schwingt sich, zusammen mit diesen Nachbarn, dergestalt zum
„besseren Stadtplaner“ empor ...

Der ausführliche Urteils-Kommentar in den Beilagen (mit den Entscheiden):

Ausf. Kommentar     Entscheide Baurekursgericht, Verwaltungsgericht, Bundesgericht

 

Verwaltungsgericht: Glockenschlag kommt gegen Nachtruhe nicht an (...im Gegensatz zur Beschallung der ganzen Stadt Zürich mit Fluglärm ...) by Simon Schaltegger

Das Verwaltungsgerichts hat entschieden: Von 22 Uhr bis 7 Uhr dürfen die Kirchenglocken der reformierten Kirche in der Zürcher Seegemeinde Wädenswil künftig nur noch jede volle Stunde schlagen – und nicht mehr wie bisher im Viertelstundentakt. Dem Gerichtsentscheid vorausgegangenen war die Beschwerde eines Ehepaars, das seit einigen Jahren rund 200 Meter (!) vom Kirchturm entfernt wohnt. Bereits das Baurekursgericht hatte den Rekurs der Nachbarn gutgeheissen. Die Argumentation der Kirchgemeinde half nicht: Der Glockenschlag habe eine «lange und wertvolle Tradition»; und: Das Ehepaar sei im Wissen um den nächtlichen Glockenschlag in die Gegend rund um die Kirche gezogen: Beides gewichtete das Gericht nicht entscheidend.

In einem vor Jahren ergangenen Entscheid holte sich das Verwaltungsgericht sogar bein Glockengiesser noch einen Katalog von Emissions-Verminderungsmassnahmen bei der Glocke/dem Glockenturm ein ...; ob solche hier etwas genützt hätten, ist offen. Damals äusserte sich der GIockengiesser wie folgt:

Als effizienteste Lösung zur Dämpfung des Glockenschalls komme die Reduktion der Schallöffnungen in Frage. Diese seien normalerweise komplett offen. Hierzu bestünden drei Möglichkeiten. Erste Variante sei der Einbau von Holzschallleitern mit schrägen Lamellen gegen aussen und innen geschlossenen vertikalen Platten. Zweite Variante sei der Einbau von Acrylscheiben mit definierter Dicke. Schliesslich sei eine Reduktion der Schallöffnungen durch Glasscheiben möglich. Eine Verbesserung des Glockenklangs könne durch den Einbau von Schwingungsisolationen für den Glockenstuhl erzielt werden. Dabei würden auf einem Betonsockel stehende Glockenstühle abgehoben und auf Schwingungsisolationen gesetzt; damit reduziere sich der Körperschall. Rund ein Drittel der Schwingungsenergie, welche im Glockenstuhl aufgebaut werde, baue sich in den Lagern ab. Akustisch bewirke eine Isolation zudem eine weichere Klangqualität der Glocken. Falls eine bedeutende Dämpfung gefordert sei, erbringe eine Isolation jedoch nicht die entsprechende Zielerreichung.

Und - jedenfalls:

Die Reduktion der Schallöffnungen gehe einher mit einer Reduktion der Hörbarkeit der Glocken und des Stundenschlags: Gerade der Sinn desselben...

sic!

Neue Kernzone Platte - unterwanderte Wohnzone im Würgegriff von Schulbetrieben und Denkmalschutz by Simon Schaltegger

Mit der neuen Kernzone Platte soll auch ein Ergänzungsplan festgesetzt werden, wo die Stadt Zürich nahezu für jedes betroffene Grundstück verpflichtende Baubereiche festsetzen will. Was bei inventarisierten Gebäuden, welche gleich mal mit einer "Profilerhaltungslinie" nun schon formell geschützt werden (nur ca. Ersatzbau noch möglich), schon den Grau-Bereich zur materiellen Enteignung schrammt - aber noch halbwegs nachvollziehbar erscheint -, das wird bei neueren Gebäuden, welche kurzerhand mit einem "Baubereich" nach Gusto stadtzürcher Denkmalschutz desavouiert werden, geradezu absurd:

Da werden sorgfältig in die Wohnzone eingepasste, architektonisch wertvolle und baubewilligte Wohngebäude mit einem Strich nicht nur negiert, sondern gerade als rechtswidrig gestempelt: Der obrigkeitlich zu verordnende, aber nicht kohärente Denkmalschutz mit der Kernzone und ihren Festlegungen im Gebiet Platte treibt Blüten...

Nicht nur das - Kanton und insbesondere die Stadtverwaltung vertreiben in dieser - noch heute - Wohnzone aktiv sogar selbst die Wohnnutzung:

Die heutige Wohnzone W3/W4 Platte (grundsätzlich 90%-Wohnanteil; künftige Kernzone) wird bereits durch viele kantonal nichtwohngenutzte Seminare und Institute, welche sich über das ganze Geiet verteilen, als Wohngebiet durchlöchert. Das für 90%-WAP hervorragend geeignete Wohngebiet hechelt zudem bereits im Würgegriff zwischen den Nichtwohnzonen ZöBa "Rämibühl" (kantonale Mittelschulen) und "Kinderspital" (heute noch). Im Rahmen der Masterplanung Hochschule nun wurde den Quartieren(vereinen) Hottingen, Fluntern, Oberstrass hoch und heilig versprochen, man (kantonale Nichtwohnnutzungen) werde sich im Zuge dessen Realisierung zu Gunsten der Wohnnutzung dort entfernen und die Grundstücke wieder der Wohnnutzung zuführen - ein Grund für die damalige konstruktive Mitarbeit des Quartiervereins Hottingen und dessen positive Reaktion auf die Masterplanng.

Heute indessen:

1. Der Kanton wehrt sich hier via Einflussnahme im Nutzungsplanverfahren der BZO Stadt Zürich erfolgreich für WAP-Befreiungen und Nichtwohnzonierungen im Gebiet Platte.

2. Der Kanton tauscht Grundstücke an Private ab - nicht aber zur Wohnnutzung, sondern für weitere Nichtwohnnutzungen, ja insbesondere für private, kommerzielle Schulnutzung, und unterstützt damit noch ein entsprechendes Unterlaufen der planungsrechtlichen Stufenfolge.

3. Die Stadtverwaltung Zürich nämlich konzediert nicht nur Solches dem Kanton (WAP-Befreiung), sondern "schenkt" der Privaten Schulbetreiberin gleich auch noch auf dessen Wunsch hin einen neuen Baubereich mit Aufzonierung (Wert ein paar Millionen...), und wirft zu Gunsten dieser Privaten gleich auch noch seine eigene Begründung für die K-Festsetzung - andernorts gerade noch als kernzonentypische Freiraum-Qualität statuiert - klammheimlich über Bord.

4. Gleichzeitig verteilt dieselbe Stadtverwaltung Zürich freigebig (anders ist es nicht auszudrücken) Ausnahmebewilligungen vom Wohnanteilplan, damit Private ihren komerziellen Schulbetrieb - natürlich Wohnzonen/WAP-widrig - erheblich vergrössern können.

5. Schliesslich sieht dieselbe Stadt Zürich für dieselbe Private auch gleich noch einen riesigen, wirklich gigantischen Baubereich in der Kernzone für den Nichtwohn-Zweck Schulbetrieb zu, mit welchem sie ihre eigene Kernzone-Platte-Zonierung gleichsam unterläuft - sie müsste eigentlich eine entsprechende Zonierung planen und festsetzen.

Das Vorgehen von Kanton und Stadtverwaltung in der heutigen Wohnzone Platte ist - zu aller Mindest - sehr zweifelhaft. Es scheint zudem, dass nicht einmal die Gemeinderäte des Kresies 7 merkten, was hier eigentlich in der Kernzone Platte alles festgesetzt werden soll - und was dort eigentlich nach Gusto Stadt/Kanton "laufen solle"...

Entlassung aus dem Inventar entgegen Gutachten der Kantonalen Denkmalschutzkommission by Simon Schaltegger

Aufgrund des Provokationsbegehrens des vom Inventareintrag betroffenen Grundeigentümers beauftragte die Gemeindebehörde die KDK mit der Begutachtung der Liegenschaft. Diese hält in ihrem Gutachten vom 6. Januar 2015 die Anforderungen für eine Unterschutzstellung des Gebäudes für erfüllt und empfahl sogar eine integrale Unterschutzstellung von Gebäude und grosser Gartenanlage mit Umschwung.

Die dennoch erfolgte Inventar-Entlassung durch die Gemeinde, aufgrund auch eines bereits durch den Grundeigentümer vorab bei der IBID eingeholten Gutachtens (Entlassung befürwortet infolge fehelnder Zeugenschaft), führte zum Rekurs durch den ZVH.

Dessen Rekurs, mit welchem der ZVH mit Vehemenz und im Einklang mit der KDK versuchte, die Inventarisierung und integrale Unterschutzstellung zu rechtfertigen, wurde abgewiesen.

Der Entscheid BRGE II Nr. 0084/2016 vom 3. Mai 2016 ist rechtskräftig.

Die Verwirkungsfrist nach § 213 PBG ist ... keine (Baurekursgericht). by Simon Schaltegger

Im Streit lag die Unterschutzstellung der Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II in Fällanden, Ortsteil Pfaffhausen.

Die Rekurrierenden strebten mit dem Rechtsmittelverfahren die Anordnung von Schutzmassnahmen über diese Siedlungen an; Natürlich wollten sie v.a. die Nachbarliegenschaften unter Denkmalschutz haben (!).

Das Baurekursgericht äusserte sich Eingangs zur Verwwwirkungsfrist nach § 213 Abs. 3 PBG:

"Vorab ist die Rekurslegitimation zu klären (§ 338a des Planungs und Baugesetzes [PBG]). Die Rekurrierenden sind Grundeigentümer von Liegenschaften innerhalb der hier streitbetroffenen Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II. Mit ihrem Antrag auf Unterschutzstellung der beiden Siedlungen würden nicht nur ihre eigenen Gebäude unter Schutz gestellt, sondern es resultierte auch eine Fixierung des bestehenden baulichen Umfeldes einschliesslich der Freiräume. Entgegen den Ausführungen der Mitbeteiligten geht es damit nicht nur um rein ideelle Interessen der Denkmalpflege. Mit den Schutzmassnahmen würde die Realisierung baulicher Änderungen eingeschränkt. Die Rekurrierenden haben ein schützenswertes Interessen, die sich aus baulichen Änderungen ergebenden Einwirkungen im jeweiligen Umfeld abzuwehren. Die Rekurrierenden sind somit zur Rekurserhebung nach Massgabe von § 338a PBG legitimiert.

Im Weiteren ist die Frist nach § 213 Abs. 3 PBG zwar eine Verwirkungsfrist; dies aber nur für die Verwaltungsbehörde. Nach Ablauf dieser Frist kann zwar die Behörde ein Objekt nicht mehr unter Schutz stellen und muss zwingend einen Nichtunterschutzstellungsentscheid treffen.  Dieser Nichtunterschutzstellungsentscheid kann indes von Privaten und Verbänden angefochten werden (BGE 1C_68/2009 vom 17. Juli 2009, E. 3).

Ob ein Nichtunterschutzstellungsentscheid zufolge Fristversäumnis oder aber wie hier aus materiellrechtlichen Gründen getroffen wurde, spielt bei der Anfechtung durch rekurslegitimierte Verbände oder Private keine Rolle mehr." (BRGE III Nr. 110-128/2016)

 Das Baurekursgericht statuiert sogar noch weitergehend: "Im Rechtsmittelverfahren kommt es in beiden Fällen uneingeschränkt zur Prüfung der materiellen Unterschutzstellungsvoraussetzungen".

 

 

 

Bauen ausserhalb der Bauzonen. Gewässerrevitalisierung. Interessenabwägung gemäss RPG/RPV. Vorwirkung des Richtplans. by Simon Schaltegger

Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 43a RPV bedingt eine umfassende Interessenabwägung. Nur der Verweis auf öffentliche Interessen reicht nicht aus für die Verweigerung einer raumplanungsrechtlichen Bewilligung.

Eine grundeigentümerverbindliche negative Vorwirkung kann ein Richtplaneintrag - wenn überhaupt - einzig dann entfalten, wenn er auf eine noch fehlende planungsrechtliche Festlegung schliessen lässt. Ist innert drei Jahren nicht mit einer planungsrechtlichen Festlegung zu rechnen, kann eine Vorwirkung nicht in Frage kommen.

Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig: BRGE I Nr. 0073/2016 vom 29. April 2016

Gebäudeversicherung: Sturmschaden. Konstruktive Mängel bei Hausdach. by Simon Schaltegger

Ausschluss des Elementarschadens und damit der Leistungspflicht der Gebäudeversicherung bei einem durch starke Windeinwirkung beschädigten Pultdach wegen konstruktiver Mängel dieses Daches.

Ablehnung der Kostenübernahme durch die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich. Das Baurekursgericht weist den dagegen erhobenen Rekurs der Hauseigentümer ab.

Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.

BRGE IV Nr. 0069/2016 vom 26. Mai 2016

Bundesamt für Energie BFE -Gebäudestandards in der Praxis evaluiert by Simon Schaltegger

Bundesamt f. Energie 2016: Studie zur Erfolgskontrolle beim Bauen mit Minergie und gesetzlichen Baustandards: Planungswerte stimmen nur teilweise mit den Energieverbrauchswerten in der Praxis überein. Besonders auffällig ist diese Diskrepanz bei neuen oder umgebauten Mehrfamilienhäusern: Die gewichtete Energiekennzahl der Minergie-P-Mehrfamilienhäuser liegt über dem Grenzwert. Mehrheitlich nicht eingehalten werden im untersuchten Sample die Anforderungen von den neuen Minergie-Mehrfamilienhäusern, von den neuen Minergie-Verwaltungsbauten sowie von den MuKEn-Mehrfamilienhäusern.

Quelle: Bundesamt für Energie BFE -Gebäudestandards in der Praxis evaluiert

Silvaplana: Zweitwohnungsbesitzer haben sich durchgesetzt by Simon Schaltegger

Nach langem Hin und Her verzichtet die Oberengadiner Gemeinde Silvaplana GR nun doch auf eine Sonderbesteuerung der Zweitwohnungsbesitzer. Vor sechs Jahren hatte die Gemeindeversammlung noch beschlossen, eine solche Steuer einzuführen. Das Bundesgericht bestätigte später, dass die Einführung einer Zweitwohnungssteuer zulässig ist. Doch jetzt haben die Stimmberechtigen erneut abgestimmt und die Zweitwohnungsbesitzer in Silvaplana haben sich durchgesetzt: Der Druck der Zweitwohnungsbesitzer war offenbar zu gross.