› Erleichterter Grundstück- und Immobilienerwerb für Ausländer in der Schweiz
Vorgeschichte
Der Erwerb von schweizerischen bebauten und unbebauten Grundstücken ist für im Ausland ansässige Personen beschränkt. Die Bestimmungen sind im Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Friedrich) festgelegt. Das Gesetz stammt aus den siebziger Jahren. Damals wollte der Gesetzgeber verhindern, dass schweizerischer Boden spekulativ, unkontrolliert und im Übermass von Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz gehalten werde.
Am 30. April 1997 beschloss das
Schweizer Parlament eine Änderung des Bundesgesetzes. Dieses ist zusammen
mit der angepassten Verordnung auf den 1. Oktober 1997 in Kraft gesetzt worden.
Liberalisierung
Mit der Revision wird der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland von der Bewilligungspflicht ausgenommen, soweit sie wirtschaftlichen Zwecken dienen, d.h. darauf Industrie-, Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe errichtet oder betrieben werden sollen. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn das Grundstück nicht vom Erwerber selbst für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit benutzt wird, sondern er es einem Dritten zu diesem Zweck vermietet oder verpachtet. Weiter sind Beteiligungen von Personen im Ausland an Wirtschaftsunternehmen, die solche Betriebsgrundstücke besitzen, nicht mehr bewilligungspflichtig.
Investoren im Ausland bietet sich damit die Chance, in Immobilien in der Schweiz zu investieren. Diese Öffnung erfolgt in einer Phase, in welcher durch die wirtschaftliche Strukturveränderungen sehr viele Grundstücke frei geworden sind (u.a. Industriebrachen). Zudem bestehen Anzeichen, dass sich der immobilienmarkt in einer Talsohle befindet und gelegentlich ein Aufwärtstrend ansteht. Angesichts der absehbaren Hypothekarzinsentwicklung und der nach wie vor hervorragenden Standortqualitäten, welche die Schweiz zu bieten hat, erscheint es geradezu der richtige Zeitpunkt für Investitionen in schweizer Immobilien zu sein.
Jedenfalls trägt das liberalisierte Gesetz dazu bei, den Wirtschaftsstandort Schweiz für ausländische Investoren attraktiver zu gestalten.
Nachfolgend sollen die Regelungen
in ihren Grundzügen allgemeinverständlich dargelegt werden; bei konkreten
Erwerbsabsichten empfiehlt sich eine frühzeitige Rechtsberatung.
I. Voraussetzungen einer Bewilligungspflicht
Die nachfolgenden Voraussetzungen
unter Ziffer 1-3 müssen kumulativ gegeben sein, damit überhaupt eine
Bewilligungspflicht besteht. Selbst bei gegebenen Voraussetzungen sind noch Ausnahmen
möglich (Ziffer 4)
1. Bewilligungspflichtiges
Grundstück
Bewilligungspflicht
Im wesentlichen sind nur noch
Wohnliegenschaften (Ein-, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.) und
hiefür vorgesehenes Bauland bewilligungspflichtig.
Keine Bewilligungspflicht
Hauptwohnungen (oder entsprechendes
Bauland) für eine natürliche Personen mit mindestens einer Jahresaufenthaltsbewilligung
(Ausländerausweis B) am rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz.
Hotel- Apparthotelbauten bzw. dafür konkret vorgesehenes Bauland.
"Betriebsstätten"-Grundstücke: Land, soweit es für ein
wirtschaftliches Unternehmen (wirtschaftliche Zwecke) überbaut oder genutzt
wird (Fabrikation, Gewerbe, Dienstleistung etc.) kann ohne Bewilligung erworben
werden. Zudem kann eine angemessene Landreserve (ca. ein Drittel bis die Hälfte
der Fläche) bewilligungsfrei erworben werden.
Dies gilt auch für den Erwerb anderer Rechte an einem solchen Grundstück
(Baurecht, Kaufrechte, Anteile an entsprechenden Gesellschaften etc.); es muss
nicht dem Unternehmen des Erwerbers selbst dienen. Es darf bewilligungsfrei auch
als blosse Kapitalanlage (inklusive eine Landreserve für den mittelfristigen
Ausbau) erworben und an Dritte für die Ausübung einer wirtschaftlichen
Tätigkeit vermietet oder verpachtet werden.
Betriebsnotwendige oder durch Wohnanteilsvorschriften geforderte Wohnungen sind ebenfalls bewilligungsfrei.
2. Erwerb durch eine "Person im Ausland"
Natürliche Personen
Ausländer mit Wohnsitz im Ausland.
Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz ohne gültige Niederlassungsbewilligung
Ausländerausweis C).
(Auslandschweizer unterliegen keiner Bewilligungspflicht)
Juristische Personen und andere vermögensfähige Gesellschaften
Gesellschaften mit Sitz im Ausland.
Durch Personen im Ausland beherrschte Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz
(u.a. > 1/3 des Kapitals oder des Stimmrechts einer Gesellschaft).
Treuhandgeschäfte
Alle "nicht bewilligungspflichtigen"
Personen gelten als "Person im Ausland", wenn sie ein Grundstück
auf Rechnung einer "Person im Ausland" erwerben.
3. Rechtsgeschäft: "Grundstückserwerb"
Nach dem Prinzip der wirtschaftlichen Betrachtungsweise gilt als "Erwerb" eines Grundstücks:
Erwerb von Eigentum (Allein-,
Gesamt-, Mit- inkl. Stockwerkeigentum), Bau-, Wohnrecht, Nutzniessung.
Beteiligung an einer juristischen Person oder an einer vermögensfähigen
Gesellschaft mit tatsächlichem Zweck "Erwerb von Grundstücken"
(-->Aktienerwerb Wohnimmobilien-AG = bewilligungspflichtig!).
Erwerb von Anteilen an Immobilienanlagefonds mit nicht regelmässigem Handel
auf dem Markt.
Erwerb von Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechten an Grundstücken.
Andere erwerbsähnliche Rechte an Grundstücken (entsprechend ausgestaltete
"Miet"verträge, Finanzierung des Kaufs od. von Überbauungen
von Grundstücken über ca. 80% hinaus).
Sitzverlegung ins Ausland.
4. Ausnahmen von der Bewilligungspflicht
Sind alle Voraussetzungen nach Ziff. 1 - 3 gegeben, gelten trotzdem folgende Tatbestände als bewilligungsfrei:
Erwerb durch Erbgang für
gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts.
Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie.
Gschwister mit bereits bestehendem (Mit-/gesamt-)Eigentum am Grundstück.
Stockwerkeigentümer innerhalb der Überbauung.
Untergeordnete Arrondierung.
Ausländische Staaten und internationale Organisationen des Völkerrechts
für Grundstücke ihrer Vertretung.
II. Bewilligungstatbestände
Erst wenn sämtliche drei Voraussetzungen gegeben sind (objektive Merkmale: Ziff.1. und 3., subjektives Merkmal: Ziff. 2.), steht eine Bewilligungspflicht fest.
Das Gesetz enthält nun nun
verschiedene Tatbestände, unter denen ein Grundstückserwerb bewilligt
werden kann; dabei können die bundesrechtlichen Bewilligungsgründe
durch die Kantone in bestimmten Grenzen noch ergänzt und in den betreffenden
kantonalen Einführungsgesetzen bestimmt werden.
1. Bundesrechtliche Bewilligungsgründe
Erwerb bei Zwangsverwertungen
oder Liquidationsvergleichen (zur Deckung ihrer pfandgesicherten Forderung) durch
in der Schweiz zugelassene Banken oder Versicherungen. Letzteren kann für
die technischen Rückstellungen für das Schweizer Geschäft ein
Erwerb ebenfalls bewilligt werden.
Erwerb für die Personalvorsorge inländischer Betriebsstätten für
das in der Schweiz tätige Personal (BVG-unterstellte Stiftungen ausländischer
Stifterfirmen gelten jedoch schon gar nicht als "ausländisch beherrscht"!).
Erwerb zu ausschliesslich und direkt gemeinnützigen Zwecken.
Bewilligungspflichtigen Erben (Vermächtnisnehmer, eingesetzte Erben) ohne
Bewilligungsgründe wird die Auflage erteilt, das Grundstück innert
2 Jahren zu veräussern.
2. Zusätzliche kantonalrechtliche Bewilligunggründe
Die Kantone können in ihren Einführungsgesetzen die folgenden zusätzlichen Bewilligungsgründe bestimmen:
Ferienwohnung und Wohneinheit in Apparthotels (=Hotel in Stockwerkeigentum) für eine natürliche Person, in vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsorten, innerhalb eines Kontingentes:
Kantone: BE, FR, GL, GR, JU,
LU, NE, NW*, OW, SG, SH*, SZ, TI, UR, WA, VS (*=nur für Wohneinheiten in
Apparthotels). Zusätzliche Bedingungen für Grösse und Nutzung
sind zu beachten.
Die Kantone und Fremdenverkehrsgemeinden
können zusätzliche Beschränkungen erlassen (bis zur Bewilligungssperre).
Zweitwohnung für eine natürliche
Person, am Ort mit engen, schutzwürdigen Beziehungen (nicht zur Wahrung
von verwandtschaftlichen, sondern wissenschaftlichen, wirtschaftlichen oder kulturellen
Interessen):
Kantone: AR, BS, FR, GR, JU, LU, NE, SG, SO, TI, UR, WA, VS, ZH. Zusätzliche
Bedingungen für Grösse und Nutzung sind zu beachten.
Erwerb für den sozialen
Wohnungsbau mit niedrigem und preisgünstigem Wohnraum an Orten mit Wohnungsnot:
Kantone: FR, GR, GE, JU, NE, TI, WA, VS.
III. Verfahren
Lässt sich nicht ohne weiteres ausschliessen, dass es sich im Zusammenhang mit dem betroffenen Grundstück um ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft handelt, kann bei der zuständigen Behörde um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht oder um Erteilung der Bewilligung nachgesucht werden (Fristeinräumung durch Grundbuch-, Handelsregisteramt oder Steigerungsbehörde).
Zuständig hiefür ist diejenige Behörde, in deren Amtsbereich das betreffende Grundstück liegt. Ohne rechtskräftige Bewilligung darf bei solchen Rechtsgeschäften eine Grundbucheintragung oder ein ausserbuchlicher Erwerb (Übertragung von Aktien) nicht erfolgen.
Der Entscheid der Bewilligungsbehörde ist anfechtbar und erwächst erst in Rechtskraft, wenn alle beschwerdeberechtigten Ämter (Bundeamt für Justiz, kantonale Behörde und die Standortgemeinde) schriftlich auf eine Beschwerde verzichtet haben oder die Beschwerdefrist von 30 Tagen abgelaufen ist und auch keine Dritten (mit "schutzwürdigem Interesse" an einer Änderung oder Aufhebung) Beschwerde erhoben haben.
Ab Einreichung des vollständigen
Gesuches an das zuständige Amt bis zur rechtswirksamen Eintragung des Grundstückes
ins Grundbuch verstreichen mehrere Wochen; Dauer wie Bewilligungskosten hängen
von der Komplexität des Projektes bzw. des Rechtsgeschäftes ab. Es
empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung.
Lic.iur. Simon Schaltegger Rechtsanwalt Utoquai 43, 8008 Zürich www.bauanwalt.ch
Gesetzesmaterialien:
SR 211.412.41
Datum
Fundstelle
Botschaft des Bundesrats vom
26. März 1997
BBl 1997 II 1221
Beschluss des Parlaments vom
30. April 1997
BBl 1997 II 1494
Ablauf der Referendumsfrist am
21. August 1997
Inkrafttreten am
1. Oktober 1997
AS 1997 2086