Kostenmiete-Verpflichtung und Eigentumseingriff: Stadt-Berner Norm Art. 16b BauO ist noch verträglich mit der Eigentumsgarantie

Art. 16b BauO Stadt Bern neu lautet:

“Art. 16b Preisgünstiger Wohnungsbau und gemeinnützige Wohnbauträger

Bei Um- und Neueinzonungen wird sichergestellt, gegebenenfalls mittels einer Überbauungsordnung, dass in den Wohnzonen (Wohnzone W, gemischte Wohnzone WG, Kernzone K) mindestens ein Drittel der Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne der eidgenössischen Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV; SR 842.1) erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder der Boden durch Verkauf oder im selbständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Art. 37 der Wohnraumförderungsverordnung abgegeben wird, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.”

Die Bestimmung wurde im Rahmen der abstrakten Normenkontrolle vom Bundesgericht überprüft auf die Schwere des damit verbundenen Eigentumsengriffs.

Das Bundesgericht resumiert kurzerhand:

“Art. 16b Abs. 1 BO muss so verstanden bzw. kann jedenfalls so ausgelegt und umgesetzt werden, dass von ihm ausschliesslich Grundstücke betroffen sind, für welche die Möglichkeit der Wohnnutzung neu geschaffen oder für welche die für die Wohnnutzung zulässige Fläche vergrössert wird, was die Intensität des Eingriffs in die Rechte der betroffenen Grundeigentümer stark relativiert.

Weiter zu beachten ist, dass die Verpflichtung, Wohnungen preisgünstig zu vermieten bzw. Boden zu diesem Zweck abzugeben, nur für einen beschränkten Teil der neu der Wohnnutzung zugeführten Fläche gilt, während die betroffenen Grundeigentümer auf dem restlichen Teil der neu der Wohnnutzung zugeführten Fläche teurere Wohnungen errichten können.

In diesem Sinn wirkt der mit Art. 16b Abs. 1 BO verbundene Eingriff in die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit grundsätzlich nicht schwer. Zudem ermöglicht die Ausnahmebestimmung von Art. 16b Abs. 2 BO der zuständigen Behörde, im Einzelfall von Art. 16b Abs. 1 BO abzuweichen, wenn dies mit Blick auf das Verhältnismässigkeitsprinzip geboten erscheint.”

Die mit Art. 16b BauO neu statuierte Verpflichtung sei daher auch als unbefristete Belastung jedenfalls dann zumutbar, wenn nicht mehr als ein Drittel der “neu der Wohnnutzung zugewiesenen” Fläche für den preisgünstigen Wohnungsbau reserviert werde.

Man kann auf die nächsten ähnlichen gesetzlichen Neuerungs-Versuche in den Städten - vorab der Stadt Zürich - gespannt sein.

Bundesgericht 1C_441/2018 Urteil vom 14. November 2019

Aufhebung einer Unterschutzstellung (Denkmalschutz)

Eine wesentliche Veränderung der Interessenlage kann bewirken, dass eine Unterschutzstellung nicht mehr dem Gesetz entspricht:

Und zwar auch bereits eine wesentliche Veränderung der Interessenlage in Bezug auf den Grundeigentümer kann bewirken, dass eine Unterschutzstellung in Wiedererwägung gezogen werden kann (muss), da eine Unterschutzstellung nicht bloss ein schutzfähiges Objekt voraussetzt, sondern eben auch aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden Interessen gerechtfertigt sein muss.

Damit wird indes noch nichts darüber gesagt, ob eine festgestellte ‘wesentliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich der (auch privaten) Interessenlage’ auch dazu führt, dass die erfolgte Unterschutzstellung nicht mehr dem Gesetz entspricht.

Es ist eine umfassende Interessenabwägung erforderlich (Schutzgrad, Veränderung, Beeinträchtigungen, Gewichtung der konkreten Interessenlagen).

(vgl. BGE 119 Ia 305; VB.2010.00707; aktuell BRGE II Nrn. 0087-0096/2019, noch nicht rechtskräftig)

Pergolen sind grundsätzlich an das Drittel von Dachaufbauten anzurechnen (§ 292 PBG) .

Dachaufbauten sind Bauteile, welche die Dachfläche nach aussen durchstossen und somit oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten. Gemäss § 292 PBG dürfen Dachaufbauten, wenn in der Bau- und Zonenordnung nichts Anderes festgelegt ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffen-
den Fassadenlänge sein, soweit sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen (Iit. a) oder bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (Iit. b). Davon ausgenommen sind Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten; diese sind nicht an den maximal zulässigen Drittel der Fassadenlänge
anrechenbar. Die Bestimmung von § 292 PBG ist bauästhetisch motiviert und will das Entstehen überdimensionierter Dachaufbauten verhindern.

Die Frage, ob ein Gebäudeteil eine Dachaufbaute im Sinne dieser Bestimmung darstellt, ist deshalb nach optischen Kriterien zu beantworten.

Pergolen sind grundsätzlich an das Drittel von Dachaufbauten anzurechnen. Dies gilt jedenfalls für solche, die zu einer optischen Aufblähung des Gebäudekörpers führen. Von der Qualifikation als Dachaufbaute auszunehmen sind filigrane Konstruktionen, die nicht als Teil des Gebäudekubus wahrgenommen werden bzw. die die Masse desselben optisch gar nicht vergrössern. Von der Drittelsregel ausgenommen sind technisch bedingte Dachaufbauten, und auch diese nur, soweit es sich um kleinere handelt. Als solche gelten etwa Trägerkonstruktionen von Beschattungseinrichtungen.

BRGE III Nr. 0009/2019 vom 23. Januar 2019

Sind bei einem Quartierplan (Sondernutzungsplanung) mit/im ISOS-/BLN-Bereich Bundesaufgaben berührt (hier Gewässerschutz), ist ein ENHK-Gutachten obligatorisch.

Der fragliche Quartierplan sollte die Erstellung eines Untergeschosses (geringfügig) unterhalb des Grundwasserspiegels zulassen, weshalb eine bundesrechtliche Ausnahmebewilligung erforderlich war: Es lag damit eine Bundesaufgabe vor.

Da von einer erheblichen Beeinträchtigung des ISOS-geschützten Ortsbilds der Stadt Schaffhausen ausgegangen werden musste, wäre folglich eine obligatorische und nicht die von der Vorinstanz veranlasste fakultative Begutachtung der ENHK zwingend gewesen. Deren detaillierte Einschätzung stellte eine schwere Beeinträchtigung der ISOS-Schutzziele fest. Da auch keine gleich- oder höherrangigen Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstanden war der mit dem Quartierplan verbundene Eingriff bundesrechtswidrig:

Der Entscheid des Obergerichtes Schaffhausen wurde aufgehoben und die Sache zur Verbesserung an den Stadtrat Schaffhausen zurückgewiesen, der über das dafür passende weitere Vorgehen zu entscheiden haben wird.

Bundesgericht, I. öffentlich-rechtliche Abteilung, Urteil vom 11. Februar 2019 (1C_583/2017)

Privatschule gegen Wohnanteilplan und Wohnschutz in Hottingen; Update: das Verwaltungsgericht hebt den Entscheid des Baurekursgerichts BRGE I 0052+53/2018 auf.

Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde der von der Vernichtung des Wohnschutzes und der Wohnungen direkt betroffenen Beschwerdeführenden bereits aus formellen Gründen in drei gerügten Punkten gut.

Es weist das Verfahren schon ohne Befassung mit den erhobenen materiellen Rügen an das Baurekursgericht zurück.

Dieses hat willkürlich entschieden, das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde in diesem Sinne wegen folgenden schweren Fehlern der Rekursinstanz gut:

1. Teilweise Nicht-Behandlung eines Rekursantrags betr. eines angefochtenen Baubereichs: Formelle Gehörsverweigerung; schon deshalb war eine Rückweisung unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts gerechtfertigt.

2. Akteneinsicht verweigert: Formelle Gehörsverweigerung: Aufhebung und Rückweisung gerechtfertigt.

3. Keine öffentliche Verhandlung trot zulässigem rechtzeitigem Antrag: Formelle Gehörsverweigerung: Aufhebung und Rückweisung gerechtfertigt.

Das Baurekursgericht muss nun erst einmal ein Gehörsrecht-konformes Verfahren durchführen und noch einmal entscheiden.

Das letzte Wort ist hier noch lange Zeit nicht gesprochen....

VB.2018.00370, noch nicht rechtskräftig.

Stadtrat Zürich beantragt weitere Rodungen des Wohnanteilplanes in Hottingen - u.a. richtplanwidrig.

Die weiteren heute aktuell gewordenen, vom Stadtrat dem Gemeinderat beantragten Reduktionen des Wohnanteiles von 90% auf 0% in Hottingen ausserhalb des Hochschulgebietes stehen vor dem Gemenderat an; es ist zu befürchten, dass seine Mehrheit einmal mehr - überfordert - die Anträge “seines” Stadtrates abnickt. .

Die Rodung des Wohnschutzgebietes in Hottingen wird dadurch vorangetrieben: Nach den Plattenstrasse-0%-Herabsetzungen (angefochten; Gerichtsverfahren pendent beim Verwaltungsgericht) soll nun bei den 90%-Schutz-Festsetzungen an der Freiestrasse, der Englischviertlestrasse und des Oberen Heuelsteiges ebenfalls “tabula rasa” gemacht werden:

Auch die dortigen WAP-90%-Festlegungen sollen abgesägt und auf 0% gesetzt werden.

Diese Rodung des WAP-90%-Gebietes in Hottingen hat unter vielen anderen Fehlern und Rechtswidrigkeiten (vgl. hierzu die Posts zum Plattenstrasse-Quartier und die dortige WAP-Zerstörungen für eine Privatschule), abgesehen von der völlig unkoordinierten Vorlage, sowie unabhängig von den heute dort “bestehenden Nutzungen” (welche für die Herabsetzungsanträge des Stadtrates herhalten müssen), einen Haken:

Sie sollen gerade neben und ausserhalb des kantonal richtplanerisch neu und inzwischen rechtskräftig festgesetzten “Hochschulgebietes” stattfinden:

Mit dieser kantonalrichtplaberischen Festlegung wurde eine sehr gewichtige Priorisierung von Bildungsinteressen zu Lasten des vorbestandenen Wohnschutzes i auch hier betroffenen Quartier gerechtfertigt - es fielen dieser mindestens über 5’000 m2 “Wohnschutzflächen” zum Opfer.

Dafür sollten - dies der Ansatz der kantonalen Festlegung - ausserhalb dieses neuen priorisierten “Bildungsgebietes” die Bildungsinteressen hinter das öffentliche Interesse am bestehenden Wohnschutz dort zurücktreten müssen, wo dieser - gerade nebem dem Hochschulgebiet! - durch das Hochschulgebiet daneben noch eine weit höhere Gewichtung erfahren hat; zumindest sollten aber dort Bildungsinteressen dort nicht (erneut) “prioritär” und damit “doppel” bevorzugt werden…

Genau dies soll hier aber (erneut) geschenen, wie aus der aktuellen Weisung des Stadtrates hervorgeht.

Die Hoffnung:

Wenigtens dieser Widerspruch zum Richtplan sollte selbst der in diesen Fragen - wie die BZO 2016-Debatte zeigte - überforderten, aber eben Stadtrats-”hörigen” Mehrheit einleuchten; absehbar ist aber, dass diese einmal mehr zur Abnickung bereit ist:

Zu Lasten des dort so grossflächig WAP-gerodeten Hottinger 90%-Wohnschutzgebietes.

Weisung 2018/0374

Weisungs-Dokument

Stadtrat Zürich: Sexsalons künftig in allen Wohnzonen: Erhöhung des Preisdrucks in den Wohnzonen und weitere Aushöhlung des Wohnschutzes?

Die bisherige nutzungsplanerische Regelung, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilspflicht von mindestens 50 Prozent generell sexgewerbliche Nutzung ausgeschlossen ist, stammt aus den 1990er-Jahren. Sie hat sich bewährt als sinnvolle und auch vollziehbare(!) Schutzvorkehr v.a. in den betroffenen Wohnzonen; - aber nicht nur zum «Schutz der Wohnbevölkerung vor ideellen Immissionen», wie der Stadtrat herabmindernd (in seiner Weisung) zum Besten gibt: Sondern damit verbannte man insb. die mit diesem Gewerbe verbundenen vermehrten –und bekannten– Sekundärimmissionen wie Motorfahrzeug(Such-)verkehr; zudem verhinderte man eine mit diesem Gewerbe in den Wohnzonen -ebenfalls bekannte- ebenfalls verbundene Erhöhung des Preisdrucks dort.

 Neu soll sich dieses -polizeilich zudem nicht bewilligungspflichtige- Gewerbe «Sex-Kleinstsalons» sogar auch in ausgesprochenen Wohnzonen (mit 50% und mehr Pflichtwohnanteil) ausbreiten können, begrenzt nur vom erlaubten Gewerbeanteil (vgl. Weisung 2019/0437 StRat ZH betr..Teilrevision BZO Art. 16, 18, 24 BauO).

 Diese jetzt vom Stadtrat beantragte Teilrevision untergräbt den Wohnschutz noch tiefer; der Wohnanteilplan an sich wird durch die Revisions-Anträge des Stadtrats und den – absehbar abnickenden - Gemeinderat fortlaufend noch weiter verwässert:

Neben Festsetzungen (wie im Quartier Platte), womit Privatschulen zu Lasten des 90%-Wohnschutzes WAP-0%-Zonierungen zugehalten werden, sollen nun auch alle WAP-50%+-Wohnzonen zusätzlich dem Sexgewerbe in «Kleinstsalons» geöffnet werden. Dies obwohl der Stadtrat explizit in seiner Weisung zugeben muss: Er vermag die Auswirkungen nicht einmal abzuschätzen… Die bisherige Entwicklung aber hat eben gezeigt, dass dann, wenn in Liegenschaften, in denen das Wohnen vorherrscht, die Nutzung von sexgewerblichen «Kleinstsalons» ohne polizeiliche Bewilligungspflicht als Gewerbe Einzug hält, nicht nur der WAP-Schutz (und damit die Wohnqualität auch tatsächlich) verwässert wird, sondern auch - neben einer Zunahme des Sekundär-Immissionspegels - der Erhöhung des Preisdrucks mehr als nur Vorschub geleistet wird. Letztlich sind die Voraussetzungen für einen Polizeibewilligungs-losen «Kleinst-Sexsalon» gemäss Art. 11 Abs. 2 PGVO denn auch unterlaufbar (abgesehen von der fraglichen Privilegierung von solchen «1-räumigen», aber mit bis zu 2 Personen zu betreibende Betriebe, die doch wieder nicht als «Betriebe» gelten, ist diese Ausnahmebestimmung kaum ohne unverhältnismässigen Kontrolleinsatz vollziehbar).

 Zu Fragen wäre, ob die Politik -in heute mehrheitsmässiger Zusammensetzung- nicht zumindest eventualvorsätzlich hier das Risiko der Preisdruckerzeugung in ausgesprochenen Wohnzonen erhöht - und gleichzeitig bewusst deren Schutz sogar formell herabmindert …

 Weisung Stadtrat 2018/0374 vom 29.03.2019:

Amt für Städtebau, Teilrevision der Bau- und Zonenordnung betreffend nicht bewilligungspflichtige sexgewerbliche Salons (Kleinstsalons)Weisung

Gewachsenes Terrain bei Neubauten unter vorhergehendem Abbruch bestehender Gebäude (§ 5 Abs.1 ABV): Interpolation

Gewachsenes Terrain bei Neubauten unter vorhergehendem Abbruch bestehender Gebäude (§ 5   Abs.1   ABV): Interpolation

Bei Neubauten, die anstelle von bestehenden Bauten errichtet werden sollen, ist gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung auf den Terrainverlauf abzustellen,wie er sich heute  darstellt  (§5  Abs.1  ABV), abzustellen.  Auf  frühere  Verhältnisse  ist –abgesehen von den in § 5 Abs.2 ABV genannten Fällen –nur bei Um-und Erweiterungsbauten abzustellen (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4 mit weiteren Hinweisen).

Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes ein bestehendes abge-rissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor Unter-geschosse, Garagen und dergleichen befunden haben.

Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine  nnatürliche und die Neuüberbauungdes Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc.

Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 4.2). Dies muss analog auch für den hier strittigen Fall einer bewilligungspflichtigen Aufschüttung (Lärmschutzwall) gelten, welche für die Realisierung eines Neubauvorhabens wieder entfernt werden soll. Im Unterschied zu einer Abgrabung oder Grube muss die Fläche innerhalb des Grundrisses des Erdwalls dabei allerdings nicht mittels Interpolation fiktiv aufgefüllt, sondern fiktiv abgetragen werden.

Entscheidauszug Baurekursgericht BRG III 00058/2017

Nachsatz: Mit der nächsten Revision der kommunalen Bauordnungen wird sich die geltende, funktionelle Regelung des “gewachsenen terrains” verändern: Es wird auf einen - meist fiktiven - ursprünglichen natürlichen Terrainverlauf abgestellt: Willkürlichen Entscheiden wird die Türe geöffnet:

Vergleiche den betreffenden Post.

Vorsorgeprinzip verhindert Abstellplätze trotz Einhaltung der Planungswerte

Das Baurekursgericht hebt eine Baubewilligung für 16 Autoabstellplätze im Freien aus Gründen des Lärmschutzes auf.

Speziell an diesem Entscheid ist nicht nur der Umstand, dass diese Abstellplätze zusätzlich zu und neben einer neuen baulichen Überdeckung eines Umschlagplatzes mit einer Halle bewilligt wurden; bei dieser neuen Einhausung (Halle) handelte es sich um eine Lärmschutzmassnahme, welche ergriffen wurde, um die - heute durch den Gesamtbetrieb deutlich überschrittenen Planungswerte künftig einzuhalten.

Das Baurekursgericht verweigerte der auch für die Abstellplätze erteilten Baubewilligung trotz Einhaltung der Planungswerte durch den neuen veränderten Betrieb den Schutz gegenüber den Nachbarrekurrenten:

«Die Schaffung einer neuen Lärmquelle, nämlich die Erstellung von 16 Abstellplätzen direkt an der Grenze zum Grundstück der Rekurrierenden, ist daher klar unzulässig…»; «Das Interesse der Nachbarschaft auf Ruhe und Erholung überwiegt hier klar das Interesse der privaten Rekursgegnerin an weiteren Abstellplätzen, zumal es sich nicht um Pflichtabstellplätze handelt und die private Rekursgegnerin auch sonst nicht dargetan hat, inwiefern sie zwingend auf diese angewie-sen sei.»

Das Gericht stellte fest, die 16 Abstellplätze seien mithin nicht bewilligungsfähig, selbst wenn dadurch die Planungswerte eingehalten würden.

Kommentar: Ohne eine projektbezogene Auseinandersetzung mit dem Prinzip des - und mit der Praxis zur Konkretisierung des Vorsorgeprinzips in Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV  erscheint mir dies etwas gar grobschlächtig zu sein: Das Vorsorgeprinzip steht hier wohl als einzige Rechtsgrundlage für das Verbot dieser 16 geplanten Parkplätzen zur Verfügung – und zur Begründung so nur auf die allgemeine Interessenlage der beiden Seiten hinzuweisen erscheint mir eine eher magere (“fehlende”) Begründung – ohne Kenntnis um die (nicht ausgeführten resp. bekannten) konkreten Interessen der Bauherrschaft gegenüber einem grundsätzlichen Ruhebedürfnis (= keine Abstellplätze) der Nachbarn..

BRGE IV Nr. 0013/2019 vom 28. Februar 2019: Entscheidauszug aus BRGE IV Nr. 0013/2019

Bundesgericht v. 17.7.2018: Urteil des Verwaltungsgerichts (Denkmalschutz) verstösst gegen das Willkürverbot von Art. 9 BV: Aufhebung

Die beschwerdeführenden Grundeigentümer in der Stadt Zürich setzten sich für die Schutzwürdigkeit eines benachbarten Baumeisterhauses (Fluntern) der frühesten Phase ein, dessen Abbruch für ein neues Einfamilienhaus vorgesehen war.

Sowohl Baurekursgericht als auch Verwaltungsgericht gingen nicht einmal auf die ausführlichen Darlegungen der Beschwerdeführenden ein, mit welchen sie gestützt auf ein von ihnen eingeholtes Gutachten die Inventar-Aufnahme-Pflicht  resp. sogar die Schutzwürdigkeit des Objekts substantiiert hatten.

Das Bundesgericht beurteilte dies am 17. Juli 2018 mit einem trockenen, klaren Entscheid in selten deutlichem Ton:

"Wenn (die Vorinstanz) trotz der ausführlichen, sich auf die Fachmeinung eines von den Beschwerdeführern als Berater beigezogenen Sachverständigen stützenden Darlegungen in der Beschwerde zum Schluss kommt, die Beschwerdeführer hätten nicht aufgezeigt, worin der Situations- und/oder Eigenwert der stritti en Lie enschaft bestehen solle, so ist dies nicht haltbar.

Es verletzt mithin das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV zu folgern, mit ihren Ausführungen hätten die Beschwerdeführer keine konkreten Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit des Gebäudes dargelegt.

Die Beschwerde ist gutzuheissen und das angefochtene Urteil aufzuheben. Die Schutzwürdigkeit des Gebäudes an der Hochstrasse 3 wird nach dem Gesagten (mittels eines Sachverständigengutachtens) näher abzuklären sein."

Dem muss nichts mehr inzugefügt werden...

Bundesgericht 1C_380/2017 vom 17.7.2018

WAP und BZO Stadt Zürich: "Wohnschutz" auf dem Plakat - Realität: Zerstörung. Inkonsistenz des Baurekursgerichts (Zonen- und Wohnanteilplan)

Das Baurekursgericht I (BRGE I 52+53/2018 vom 18.5.2018) schützte kürzlich eine von der Stadt Zürich festgesetzte vollständige Befreigung von der 90%-WAP-Verpflichtung bei einer mit einem Mehrfamilienhaus überbauten Wohnliegenschaft: Die Befreiung erfolgte ausserhalb des Hochschulgebietes zu Gunsten einer schweizweit ausgerichteten Privat-Mittelschule im Hottinger 90%-WAP-Geviertsbereich. Die Bevorzugung dieser privaten Institution, die zusätzlich noch im Graubereich der Esoterik obligatorischen Privatschul-Unterricht betreibt, ist bemerkenswert inkonsistent: Durch direkten Lobby-Einfluss - ausserhalb der RPG-Äusserungsmöglichkeit - direkt in die Verwaltung hinein erwirkte die Grundeigentümerin dort ihre Befreiung vom Pflichtwohnanteil in der Zonenplanvorlage: Der Gemeinderat stimmte dem mit Zufallssmehr zu (Stichentscheid Präsident): Eine brisante Verletzung von Wohnschutzinteressen zu Gnsten einer sogar überkantonal ausgerichteten Privatschulnutzung:

Denn gerade daneben, aber dort innerhalb des Gebiets der Hochschulplanung, erfolgte bereits eine kantonal-richtplanerische Priorisierung von Aus-/Bildungs-Interessen; - um eben die umfangreiche Intensivierung von Bildungs-Nutzungen - teils auf Kosten grosser vorbestehenden Wohnanteilverpflichtungen und -potenziale - zu ermöglichen. Ausserhalb dieses Hochschulgebiets sollte dafür - so der implizierte kantonalrichtplanerische Ansatz - dem Wohnschutz wieder vermehrt Rechnung getragen werden (darunter Rückführung mehrerer durch Hochschulzwecke zweckentfremdeter Wohnliegenschaften etc.).

Zudem: Überkantonal ausgerichtete Privatschul-Zentren zu planen mittels Briefmarkenartigen-Wohnanteils-Befreiungen spottet fraglos jeder RPG-konformen Nutzungsplanung.

Das Baurekursgericht aber ignorierte die planungsrechtliche Ausgangs- und die konkrete WAP-Interessenlage: Und das Verwaltungsgericht verlor sich in allgemeinen Ermessens-Schutzüberlegungen: Das Bundesgericht ist heute daran, den angefochtenen Entscheid zu überprüfen.

Dasselbe Baurekursgericht I entschied damals merkwürdigerweise 1 Monat vor dem oben aufgeführten Entscheid gerade umgekehrt: Die Wohnschutzinteressen bestätigend verwarf es die festgesetzte Befreiung vom WAP und bewertete den Wohnschutz auch in jener Kernzone höher (Altstadt Bereich Trittligasse, Frankengasse, Schlossergasse, Neustadtgasse und Winkelwiese): Und dies in einem Gebiet, das nicht einmal - wie Hottingen - vormals eine Wohnzone war, und auch keine besondere raumplanerische Konstellation wie hier in Hotztingen (Richtplan) aufwies (Entscheid BRGE I vom 18.Mai 2018: Rechtskräftig).

Jedenfalls:

Die Stadt Zürich verteidigte ihre Wohnschutz-Vernichtung für eine solche überkantonal ausgerichtete Privatschul-Nutzung im Hottinger Platte-Quartier am Verwaltungsgericht als ihr Planungs-Ermessen; es ist zu hoffen, dass das Bundesgericht diese vor dem grundsätzlichen Konzept des RPG auch planungsrechtlich nicht haltbare “Begünstigung” wieder ins nutzungsplanungsrechtliche Lot rückt

Bestätigung der Reduktion Wohnanteil in K Platte 90 --> 0%: Entscheid BRGE I Nrn.47-49.2018 und BRGE I Nrn. 52-53.2018 gegen die Teilrevision der BZO; rechtshängig am Bundesgericht.

Aufhebung der Reduktion des Wonanteils in K Altstadt 90 --> 50%: Entscheid Baurekursgericht I vom 18.5.2018 Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Baurekursgericht ignoriert öffentliches Interesse der Wohnnutzungs-Rückführung ausserhalb des Perimeters Hochschulplanung:

In einem neuen Entscheid vom 18. Mai 2018 (Zonenplanrekurs: Herabsetzung WAP eines grossen Wohnhauses auf 0% für eine Privatschule) BRGE I 0052+53/2018) von 32 Seiten Stärke erwägt das Gericht auf nur 6,5 Seiten zentral: 

"Im vorliegenden Fall geht es darum, auf dem Grundstück Kat.-Nr. FL92 eine bauliche Erweiterung der seit langem ortsansässigen Rudolf Steiner Schule Zürich zu ermöglichen. Die Senkung des Wohnanteils ist dazu eine erforderliche und geeignete Massnahme." Punkt. Die Rudolf Steiner Schule Zürich sei denn auch schon seit den 1920erJahren an der Plattenstrasse ansässig, und es handle sich um eine etablierte Institution...

Das Gericht setzt sich nicht mit den Aspekten der konkreten öffentlichen Interessen auseinander: Es wägt diese geltend gemachten weiteren Interessen (rückwärtige Bebauung = Kernzonenfremd, Verkehrslage, sinkende Schülerzahlen Private Mittelschule Steiner etc.) nicht nur nicht ab, sondern es geht - wie aus ihrem zentralen Satz oben hervorgeht - offenkundig von der zentralen Prämisse der Interessenlage der Privat-Mittelschule aus: Und lehnt sich mit seiner Gewichtung des konkreten öffentlichen Interesses an der "anthroposofischen" Privatschule weit aus dem Fenster.

Es befasst es sich auch nicht mit der planungsrechtlichen besonders heiklen Lage des vom WAP zu brefeienden, und heute wohngenutzten (!) Grundstücks im "Wohnrückführungs-Perimterer" ausserhalb des Gestaltungsplan-Gebietes Hochschulen: Richtplanerisch übergeordnet (Richtplan: neu etablierte hier konkrete verönderte Interessenlage) sind hier die Interessen nicht nur am Schutz, sondern sogar an der Wohnnutzungs-Rückführung aber neu als vorrangig deklariert worden - und haben gerade Bildungsinteressen (Hochschulplanung) hinter sie zurückzutreten: Eine weitere Unterlassung des Baurekursgerichts, die schwer wiegt.

Ganz zu schweigen vom Vorziehen eines solchen Entscheides von grosser Tragweite für das bis heute auch tatsächlich noch intakte, hochqualitative Wohnquatier - und vor der GRats-Entscheidung über die - ja gerade hier sogar notwendigen WAP-Rückführungsentscheidungen der Wohnrückführungs-Vorlage!

Es wäre nicht erstaunlich, wenn der äusserst knapp begründete Entscheid an die nächste Instanz weitergezogen wird (BRGE I 0052+53/2018; nicht publiziert).

Gestaltungspläne Hochschulgebiet: Aufhebung infolge fehlender formeller Koordination; planungsrechtliche "Salami-Taktik" im Wohngebiet Platte.

Das Baurekursgericht hebt drei angefochtene kantonale Gestaltungspläne "Hochschulgebiet" auf.

Darunter befindet sich auch der nördlich an die neue Kernzone Platte angrenzende "Gestaltungsplan Wässerwies"; das Baurekursgericht deckt die rechtswidrige Präjudizierung der nutzungsplanerischen Grundlage und die mangelhafte (formelle) Koordination, welcher dieser kantonalen Festlegung zugrunde liegen, in einem neuesten Entscheid vom 23.3.2018 nüchtern und schonungslos auf; dies auch gegen die Stadt Zürich, welche das rechtswidrige Vorgehen verteidigt hat.

Die BZO-Grundlage dieser kantonlen Gestaltungspläne soll ja erst durch die Teilrevision BZO Hochschulplangebiet geschaffen werden (Überweisung an den Gemeinderat erst gerade erfolgt); die kantonalen Gestaltungspläne haben sich formell (insb. zeitlich) und inhaltlich an diese künftig vom Gemeinderat der Stadt Zürich erst zu beratende und festzusetzende Nutzungsplanung zu halten.

Und diese Inhalte werden - und zwar zentral hinsichtlich des mit der Hochschukplanung untrennbar verbundene Themas des Wonschutzes ausserhalb dessen Perimeters - dort noch "zu Reden" geben:

Die Teilrevision "BZO Hochschulplangebiet Zürich - Zentrum" erscheint als planungsrechtliche  "Wohnschutz-Mogelpackung":

Im von der Teilrevision betroffenen Gebiet, das zusätzlich die erst gerade neu zonierte Kernzone Platte betrifft, sollen drei 0%-Wohnanteil-Liegenschaften auf 90% zurückgesetzt werden: Es handelt sich um drei inventarisierte, nicht ausbaufähige kleinere und mittlere Denkmalschutz-Objekte von lediglich total rund 900-1200 m2 potenzieller Wohn-Geschossfläche; - aber schon mit der Teilrevision Hochschuplanung sollen im Perimeter - aber im Gebiet Platte - rund 120’000 m2 an potenzieller Wohngeschossfläche (rund 4600 m2 WAP-geschützte Wohnzone; Careum) vernichtet werden.

Zudem:

Mit der BZO 2016 wurden hier im Wohnschutzgürtel Platte-/Pestalozzi/Freiestrasse im Widerspruch zum kant. Richtplan bereits schon über ca. 10'000 m2 an 90%-geschützter Pflichtwohnanteils-Geschossfläche durch Herabsetzung vof 0% vernichtet: Planungsrechtliche Geschenke an Privatschulen einerseits. Zudem entledigte sich der Kanton Zürich 2013 - also vorab - schon einmal seiner Wohnraum-Rückführungspflicht, indem er z.B. Haus Plattenstrasse 52 - eine rückführbare und daher der Wohnnutzung zurückzuführende Wohnliegenschaft, die er Wohnzweck-entfremdet schulisch nutzte - einfach einer Privat-Schule abgetreten hatte: Ohne Ausschreibung tauschte er sie mit einer Wohnliegenschaft einer Privatschule - die er künftig ebenfalls Nichtwohn-nutzen wird: Statt Wohnraumrückführung erfolgte hiermit also eine doppelte Vernichtung.

Man erkennt hieraus keine vollständige raumplanungsrechtliche Koordination oder anderweitige Abstimmung mit den übergeordneten Interessen und Festlegungen.

Mit der BZO 2016 wurden im Kernzonegebiet Platte vorab Wohnschutz-Gebiete (90%-Flächen) grossflächig vernichtet (0%-Festsetzung) und - zusätzlich - erheblich nicht zurückgeführt. Mit einer RPG-konformen Nutzungsplanung hat auch dies jedenfalls wenig zu tun; sondern - hier - mit planungsrechtlich sonderbaren und vom Lobbying beherrschten Vorgehen einer städtischen Verwaltung..

Passend dazu beschloss der überforderte Gemeinderat mit einem "Zufallsmehr"-Stichentscheid des - inzwischen von den Wahlen weggespülten - Ratspräsidenten den 0%-WAP-Herabsetzungs-Entscheid ...

Kant.GestaltungsplaeneHochschulgebiet_BRGEI_0029-0031-2018_23.3.2018

Neueste Bauzonenstatistik bezgl. Reserven: Vor allem Nicht-Wohnzonen (Arbeitszonen) sind noch nicht überbaut!

Diese neuesten Grundlagen des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE betreffend die Bauzonenstatistik Schweiz belegen:

Nicht nur infolge von laufenden Verstädterungsprozessen und Saldo-Vergrösserungen von Migrationsbewegungen:

Es besteht heute auf gesamtschweizerischer Grundlage ein nach wie vor sehr hohes öffentliches Interesse an der Erhaltung der Wohnzonen und am diesbezüglichen planungsrechtlichen Schutzes wie den Wohnanteil-Plänen, wie die Stadt Zürich einen seit Jahrzehnten funktionellen und durchsetzbaren WAP führt.

Für die Stadt Zürich bedeutet dies auch:

An der Zersetzung des WAP resp. dessen Durchbrechungen in WAP-geschützten Wohnzonen und Wohn-orientierten Quartieren (z.B. in Kernzonen, die denkmalpflegerisch/ISOS-mässig motiviert in Kernzonen übergeführt wurden), besteht kein öffentliches Interesse:

Für Arbeits-/Dienstleistungs- und Nutzungen, für publikumsintensive Nichtwohn-Nutzungen insgesamt (z.B. Privatschulen ohne Quartier- oder besonderen Stadt-Zürich-Bezug) stehen grundsätzlich hinreichende Reserven an "Arbeitsplatzzonen" im Kanton Zürich und der Schweiz zur Verfügung.

Bauzonenstatistik Schweiz: Fläche der Bauzonen 2017

BZO Stadt Zürich: Tw. Genehmigung der Teilrevision: Vorerst kein Ausbau der 2. Dachgeschosse in den Wohnzonen!

Die mit der Teilrevision noch wesentlich verkomplizierten und ausufernden Regelungen der neuen BZO der Stadt Zürich sind von der Baudirektion des Kantons Zürich mehrheitlich genehmigt worden (die Rechtsmittelfrist gegen die neuen Festsetzungen läuft bis mind. 30. Sepember 2017).

Die Baudirektion verweigert ihre Zustimmung nur zu folgenden 2 Artikeln der revidierten BZO Stadt Zürich:

- Art. 13 Abs. 4 BauO

Der neu mögliche Ausbau von bestehenden 2.Dachgeschossen in am 1.1.1999 bestehenden Gebäuden ist nicht genehmigt worden: Diese Bestimmung rutschte ohnehin erst zwischen ergänzter Auflage 2014 und Festsetzung durch den Gemeinderat Zürich 2016 in die BZO hinein…

- Art. 16 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung.

Die neu noch differenziertere Beschränkung der Zulassung von sexgewerblicher Nutzung in Wohnzonen wurde selbst der Baudirektion offenbar zu kompliziert oder wegen tw. unnzureichenden gesetzllicher Grundlagen vorerst nicht genehmigt.

Weitere ineffiziente Regelungen und den Wohnschutz vernachlässigende Festsetzungen sind aber nicht moniert worden.

Baudirektion des Kantons Zürich: Genehmigung vom 1.9.2017

Zur Maximierung von Fassaden- und Fensterflächen: Kreuzfirstdächer sind rechtskonforme Dachgeschosse

Es steht den Gemeinden frei, die Erstellung von Kreuzdächern und Kreuzfirsten in der BZO an Voraussetzungen zu knüpfen, um dergestalt Dachlandschaften, die als allzu «opulent» empfunden werden könnten, entgegenzuwirken (§ 49 Abs. 2 lit. d PBG ).

Eigentliche Traufen entstehen bei Kreuzdächern bzw. Kreuzfirsten eben nicht;  sondern (nur) eigentliche «Traufpunkte» an den Gebäudeecken:

Die Gebäudehöhe ist bei Kreuzfirsten nicht bis zu den Firsten zu messen, sondern an diesen Traufpunkten. Dass mit Kreuzdächern maximal grosse Fassadenflächen mit einem entsprechenden Maximum an Fensterflächen erzielt werden können, indem die Gebäudehöhe nur noch an vier Punkten eingehalten werden muss, führt unter dem Aspekt der Baubegrenzungsnormen nicht zur Unzulässigkeit dieser Dachform.

BRGE III Nr. 0101/2017

Gestaltungsplanung Hochschulquartier: Schattenwurf

Die staatsrechtlich - demokratische Überlegung:

Das Projekt hat eindeutig überregionale kantonale, ja allenfalls sogar darüber hinausgehende Bedeutung. Eine kantonale Legitimierung muss(te) erfolgen – und ist mit dem Beschluss der Legislative des Kantons betr. Richtplanung gesetzeskonform. Die weitere Abfolge für den Erlass des Gestaltungsplanes ist - demokratisch legitimiert und in § 84 Abs. 2 PBG festgesetzt - ebenso geltendes Recht.

Ob eine GLP-initiierte, dergestalt "Projekt-bezogen" angezogene Gesetzesänderung - rechtzeitig - Erfolg haben wird , ist fraglich - zumindest offen.  

Der Rest wäre Planungs und (öffentlichrechtliches und privates) Baurecht und der Gang durch die Rechtsmittelverfahren - wie es die Hauseigentümer neben dem Fussball-Stadion (allerdings mit privater Bauherrschaft und Zeitplan)  vorgemacht haben - heute sind dies die Hauseigentümer am Zürichberg ...

1. Öffentliches Recht:

Schattenwurf nach § 284 PBG: Das Bundesgericht hatte seinerzeit  für die benachbarten Hauseigentümer des damaligen Fussballstadion–Projekts schon einmal die planungsrechtliche Organisation eines Vergleichsprojekts (Schattenwurf!) im Tahmen einer Sondernutzungsplanung (Gestaltungsplan) prüfen müssen: es dürfte anzunehmen sein, dass sich der Kanton als Gestaltungsplanverfasser mit seinen Ressourcen hierbei - heute - keine Blösse gibt gegenüber Nachbar-Hauseigentümer am Zürichberg («AG Besorgte Bürger»)

2. Privatrecht

Und die nachbarlichen Abwehrrechte von Art. 684 ZGB?

Wenn die Sondernutzungsplanung Hochschulquartier resp. eine gestützt darauf ergangene Baubewilligung (z.B. in öffentlichrechtlichen Rechtsmittelverfahren) sich als planungsrechtliche Sonderordnung / Verfügung erweist, welche im Rahmen eines den Zielen und Planungsgrundsätzen des Raumplanungsrechts (RPG CH, PBG ZH) entsprechenden Verfahrens und mit ebensolchem Inhalt erlassen worden ist, wäre - ja müsste - eine übermässige Einwirkung i.S. von Art. 684 ZGB zu verneinen sein:

Die Chancen - vgl. Fluntermer August 2017 -, schliesslich vor Bundesgericht erfolgreich eine Vereitelung von diesbezüglichem Bundesrecht (Nachbarschutz Art. 684 ZGB) geltend zu machen, wären - eher schlecht.

PBG: Vom «Gewachsenen Boden» zum «Massgebenden Terrain»: Neue Revisionswelle aufgrund "Harmonisierung" der Baubegriffe im Kanton Zürich

Die neue Regelung einer revidierten ABV («Allgemeinde Bauverordnung») implementiert inhaltlilch die Regelung der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) in das Zürcherische Recht; der Kantonsrat lehnte einen Beitritt ab, er beschloss aber die inhaltlichen Vorgaben dieser IVHB im kantonalen Recht umzusetzen.

 Die Regelung über das «Massgebende Terrain» stellt eine sehr wichtige Bezugsgrösse dar; sie stellt neu auf einen dem Zürcher Planungs- und Baurecht bislang hierfür nicht anwendbaren Tatbestand ab, welcher – wie befürchtet wird, zu wesentlichen Rechtsunsicherheiten führen könnte:

 Der «Gewachsene Boden» stellt die Referenz für das Messen zahlreicher Gebäudeparameter dar; u.a. die Höhenmasse, die Baumasse und die Erscheinungsweise der neuen Gebäude (Gebäudehöhe, Firsthöhe etc.) bestimmt sie mit: Das Ausmass des Neuen in Bezug zum Bestehenden, insbesondere zum bebauten Umfeld (Quartier, benachbarte Verhältnisse) wird davon vertikal determiniert.

 Nach heutiger, langjähriger kantonalzürcherischer Gerichtspraxis, die sich aufgrund des bestehenden § 5 ABV (vgl. Link unten) wird bei Umbauten und Gebäudeabänderungen auf den zur Zeit der seinerzeitigen Baubewilligung des Gebäudes als «bestehend» ausgewiesenen Terrainverauf als «massgebendes Terrain» (heute noch: «gewachsener Boden») abgestellt; bei Neubauten wird nach 10 Jahren Bestand auf den gegenwärtigen Terrainverlauf abgestellt.

 Die Gerichtspraxis hat zu Rechtssicherheit hinsichtlich dieser wichtigen Ausgangsgrösse im Kanton Zürich geführt. Mit der Inkraftsetzung von neu§ 5 ABV wird diese beendet.

 Neu muss gemäss dieser neuen Bestimmung - für beide Tatbestände Umbau und Neubau - auf einen ganz anderen Terrainverlauf abgestellt werden: Auf den «natürlich gewachsenen Geländeverlauf».

 Dies wird in der Rechtsanwendung zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen; denn die Regelung im Zusammenhang mit der Bestimmung dieses «natürlich gewachsenen Geländeverlaufs» lässt der Willkür auf Gemeindeebene Tür und Tor offen.

 1.

Der Bezugspunkt einer solchen Regelung ist das «natürlich belassene, unver- und unüberbaute Baugrundstück»; dieses ist heutzutage - und wird mit der Siedlungsentwicklung nach Innen ganz besonders! – zum Auslaufmodell. Nahezu aller Baugrund ist verändert. Der «natürlich gewachsene Geländeverlauf» ist – da es sich meistens um mehrfache oder zudem um weit zurückliegende Veränderungen/Umgestaltungen handeln wird - meistens unklar oder umstritten sein! Besonders für die davon betroffene Nachbarschaft eines (Neu-)Bauprojektes.

2.

Die zuständige (meistens kommunale) Baubehörde muss nun dessen Verlauf im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festlegen. Sie wird dabei auf den «natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung» abstellen.- Wo ist diese – bei den gerade geschilderten – tatsächlich ja heute bestehenden weitgehend überbauten – Verhältnissen? Nahezu nirgendwo... Deshalb muss von «älteren Terrainaufnahmen» auf den «ursprünglichen Geländeverlauf auf dem Baugrundstück» geschlossen werden: Der Beizug von historischen Karten mit der ihnen zukommenden grossen Ungenauigkeiten muss befürchtet werden. Denn Sinn der inhaltlich determinierenden IVHB-Bestimmung ist, «… dass auf den seit langem bestehenden, weitgehend durch natürliche Prozesse entstandenen Geländeverlauf abgestellt wird, und nicht auf einen Geländeverlauf, der auf menschliche Eingriffe wie frühere Abgrabungen und Aufschüttungen zurückgeht».

Nun sind die heutigen Bauflächen seit Jahrhunderten vielfältigst von Menschen verändert worden; der Urzustand ist endgültig verloren – besonders in den Bauzonen. Diskutieren kann man bloss, ob irgendeine bestimmte frühere, historische und damit immer nur relativ

natürliche Terraingestaltung massgebend sein müsste. Im Grundsatz kann dem nicht so sein (vgl. auch dazu (AGVE 1984, S. 405 f.). Dies führt daher zu unpraktikablen Lösungen; das Ergebnis wird dem Zufall ausgeliefert, kann doch mehrheitlich wohl kein einheitlicher Zeitpunkt bestimmt und die seitherige Entwicklung oft nicht genügend ermittelt werden.

 3.

Die den zuständigen Behörden sogar zukommende Kompetenz für die abweichende Festlegung des „natürlich gewachsenen Geländeverlaufs“ beinhaltet eine zusätzliche Ermessensbetätigung; die Kriterien müssen im Interesse einer genügenden sachlichen und rechtlichen Vertretbarkeit auf einer übergeordneten planerischen Grundlage beruhen (z.B. Hochwasserschutz, Grundwassergefährdung); planerische Gründe können jedoch nicht nur zum «besseren Lärmschutz», sondern auch eine «bessere Einordnung ins Ortsbild» bezwecken, was der Untergrabung der Grundlagen zur Ausnahmebewilligung als solche (vgl. 220 PBG) geradezu Vorschub leistet – so sorgfältig erwogen wie auch immer. Solche Abweichungen mittels Feststellungs-Entscheid –anfechtbar im Baubewilligungs- oder im Planungsverfahren– werden Spielball künftiger Nachbarschafts-Rekurse und/oder behördlicher Dominanz gegenüber der projektierenden Bauherrschaft bilden.

 Nicht immer steht Harmonisierung für Vereinfachung und Rechtssicherheit – diese hier verspricht - nüchtern betrachtet – Unklarheit und Unsicherheit für wichtigste planungsrechtliche Grundlagen wie Gebäudehöhen, Firsthöhen etc.

 Übergangsregelung

Die neuen Bestimmungen gelten in den einzelnen Gemeinden erst, wenn diese ihre Bau- und Zonenordnungen (BZO), d.h. ihre Rahmennutzungsplanung harmonisiert haben.

Die Gemeinden haben dafür bis zum 28. Februar 2025 Zeit: Sie müssen in ihren BZO die neuen Baubegriffe verwenden, wenn sie entsprechende Regelungen (z.B. die Baumassenziffer) treffen. Die alten Begriffe (wie z.B. gewachsener Boden oder Gebäudehöhe) dürfen nicht mehr verwendet werden.

«Allgemeine Bauverordnung (Kt. Zürich)

Bisher: «Gewachsener Boden»

 § 5 ABV

1 Gewachsener Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.

2 Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden

a.  innert einem Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist,

b.  im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist.

Neu: «Massgebendes Terrain»

 § 5 ABV.

1 Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen.

2 Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.

„Unterirdische“ Gebäude und Gebäudeteile im Waldabstand (§ 262 Abs. 1 PBG)

Im Waldabstands-Bereich nach § 262 Abs.1 PBG gelten Gebäude und Gebäudeteile auch dann als „oberirdisch“ - und sind deshalb nicht erlaubt – wenn sie das gewachsene Terrain um weniger als 0,5 m überragen.

Eine Tiefgarage z.B., welche bezüglich des in die Waldabstandslinie hineinragenden Bereichs rund 25cm über dem heute vorhandenen Terrain oberirdisch in Erscheinung tritt, ist dort nicht bewilligungsfähig.

Entscheidauszug aus BRGE III Nrn.0054-0057/2017

Attikageschoss ist nicht gleich Attikageschoss: Begrenzung der Privilegierung

Das Baurekursgericht bestätigt dessen Praxis zu § 292 PBG:

Das in drei Teilen gegliederte Attikageschoss hielt die Drittelsregel entgegen der kommunalen Baubehörde nicht ein - und ist deshalb als Vollgeschoss anrechenbar, verletzt die Gebäudehöhe und das Grundstück ist übernutzt; der Nachbarrekurs wurde gutgeheissen, und die Baubewilligung wurde aufgehoben.

Die Begrenzung mittels der subsidiär geltenden kantonalen Drittelsregelung ist eine ästhetisch motivierte grundlegende Baubeschränkungsnorm.

BRGE IV Nr. 0029/2017 vom 16. März 2017